Hvad er miljømæssig due diligence?

Miljørelateret due diligence (EDD) involverer analyse af de potentielle og eksisterende miljørisici ved en kommerciel eller industriel ejendom. Nogle steder er EDD-undersøgelser standard eller endda krævet til de fleste erhvervsmæssige og industrielle indkøb af jord og ejendom. Resultaterne af en miljøundersøgelsesrapport kan blandt andet påvirke tilgængeligheden af ​​lån til køb og ejendommens købspris.

Ikke al jord er skabt lige; takket være forskellige naturlige og menneskeskabte aktiviteter kan jord, grundvand og endda luften i et område blive farligt forurenet eller forurenet over tid. Længe glemte deponeringsanlæg kan frigive farlige gasser, radioaktive materialer kan forurene jord, og industriel afstrømning fra miles væk kan forgifte grundvandskilder. Hvis der findes en sundhedsmæssig sundhedsrisiko, kan det udgøre farlige og endda dødbringende trusler mod folk, der ikke er opmærksomme på situationen. I 1980'erne blev rapportering om miljøundersøgelser almindelig i den kommercielle verden som en del af ansvaret for personer eller organisationer, der forsøger at sælge jord.

Afhængig af regionen kan specifikke standarder gælde for en EDD-inspektion og -rapport. I overensstemmelse med de gældende standarder kan certificerede inspektører muligvis tage jord- og vandprøver, undersøge offentlige registre, interviewe ejere og tidligere arbejdstagere på jorden og konsultere topografiske kort. Alle fund kontrolleres og registreres omhyggeligt og præsenteres for ejeren eller salgsselskabet. I nogle tilfælde kan ejeren derefter tage skridt til at reducere de miljøfarer, der er beskrevet i den indledende rapport, og derefter anmode om en anden eller løbende inspektion. Da en EDD-rapport, der indeholder mange problemer, kan have væsentlig indflydelse på ejendommens pris og finansiering, synes mange ejere det er mindre dyre at overholde de foreslåede rettelser, før de markedsfører ejendommen eller sætter en endelig pris.

Ud over at give en liste over miljøfarer og formulere mulige løsninger, udfører miljøinspektørskontrollører også typisk en omkostningsanalyse af skaden og nødvendige reparationer. Dette kan hjælpe ejeren med at bestemme de samlede omkostninger ved fastsættelse af miljøfarer i forhold til det hit, der er behandlet til salgspris og finansiering, hvis problemerne ikke kan opfyldes. Rapporten kan også omfatte en sammenligning af farer for statslige, føderale eller lokale love om miljøsikkerhed for at vise områder, hvor ejendommen ikke er i overensstemmelse med lovmæssige standarder.

I nogle tilfælde kan købere give afkald på miljøkravskrav. Dette forekommer normalt kun, når køberen har fuld personlig finansiering, da de fleste långivere vil nægte at udstede ejendomslån med en aktuel EDD-rapport. En køber kan også vælge at acceptere en begrænset EDD-rapport, som kun er begrænset til offentlig database- og ejendomsregisteroplysninger.