Was ist eine Steuerauktion?
Eine Steuerauktion, manchmal auch als Steuerverkauf bezeichnet, ist eines der am meisten missverstandenen Konzepte in amerikanischen Immobilien. Bei einer Steuerauktion handelt es sich um den Verkauf eines Eigentumsrechts zur Befriedigung nicht gezahlter Steuern, vorbehaltlich einer vollständigen Rückzahlung durch den Eigentümer. Der erfolgreiche Bieter muss die fälligen Steuern zusammen mit allen anderen gesetzlich vorgeschriebenen Abgaben und Gebühren zahlen und erhält ein Recht auf das Eigentum, das durch eine Steuererklärung oder eine Steuerschuldverschreibungsbescheinigung belegt ist. Der erfolgreiche Bieter übernimmt jedoch nicht das vollständige Eigentum an der Immobilie und kann die Immobilie möglicherweise für einen längeren Zeitraum, häufig bis zu zwei Jahren oder länger, aus dem Verkehr ziehen.
Steuerauktionen für Immobilien werden in der Regel von einer lokalen Steuerbehörde durchgeführt, um fällige und nicht bezahlte Grundsteuern einzutreiben. Grundsätzlich ist es Eigentümern nicht gestattet, erhebliche Steuerrückstände zu akkumulieren, da die Einnahmen von der Steuerbehörde budgetiert und verbucht wurden. Die Art der Transaktion besteht im Wesentlichen darin, dass die Steuerbehörde die vom erfolgreichen Bieter geschuldeten Steuern einzieht und der erfolgreiche Bieter und der Eigentümer die Dinge zwischen ihnen aushandeln. In den meisten Fällen zahlt der Immobilieneigentümer die vom Zuschlagsempfänger gezahlten Beträge während der Rücknahmefrist verzinslich zurück. Wenn die Rücknahmefrist abgelaufen ist und der Eigentümer die Forderung nicht erfüllt hat, übernimmt der erfolgreiche Bieter das Eigentum an der Immobilie und kann diese in Besitz nehmen.
Eine Steuerauktion muss in der Regel öffentlich angekündigt werden, wobei der Öffentlichkeit ausreichend Zeit eingeräumt werden muss, um die Liegenschaft zu besichtigen und Angebote vorzubereiten. Private Verkäufe finden jedoch manchmal statt, wenn dies gesetzlich zulässig ist. Die Kündigung enthält den Gesamtbetrag der fälligen Steuern sowie alle zusätzlichen Gebühren und Entgelte. Bei einem Grundpfandrecht wie einer Hypothek werden sowohl der Eigentümer als auch der Pfandgläubiger vor der öffentlichen Bekanntgabe oder Versteigerung über den Mangel informiert.
In den meisten Fällen wird eine Steuerauktion durch ein Siegelgebot durchgeführt. Die Art der Gebote variiert je nach Gerichtsstand. In einigen Fällen ist das Gebot der Zinssatz, den der Immobilienbesitzer dem erfolgreichen Bieter für die gezahlten Steuern und Gebühren zahlen muss, und das niedrigste Gebot gewinnt die Steuerauktion. In anderen Fällen beziehen sich die Gebote auf Dollarbeträge und können die gesamten fälligen Steuern und sonstigen Abgaben und Gebühren übersteigen. In diesen Fällen gewinnt der Meistbietende die Steuerauktion, und der Immobilieneigentümer muss den gebotenen Betrag zuzüglich eines gesetzlichen Zinssatzes erstatten, um die Immobilie einzulösen.
Es gibt Einzelpersonen und Unternehmen, die viel Zeit und Geld für den Kauf von Immobilien bei Steuerauktionen verwenden. Die von ihnen erworbenen Immobilien werden in der Regel zurückgezahlt, und diejenigen, die nicht zurückgezahlt werden, werden schnell wieder in Besitz genommen und auf dem freien Markt verkauft, in der Regel mit erheblichem Gewinn. Das Verhältnis von Rücknahmen zu Rücknahmen ist jedoch in der Regel sehr hoch, und diejenigen, die ihren Lebensunterhalt mit dem Kauf von Steuererklärungen oder Steuerbescheinigungen auf Steuerauktionen verdienen möchten, sollten sowohl viel Geduld als auch viel Kapital haben.
Es wird Fälle geben, in denen eine Landesregierung oder die Landesregierung Eigentum beschlagnahmen und auf einer Auktion verkaufen kann, um nicht bezahlte Einkünfte oder andere Steuerverbindlichkeiten zu befriedigen. Die Regeln und Standards für diese Steuerauktionen unterscheiden sich manchmal von denen, die von Landkreisen oder Gemeinden durchgeführt werden, um unbezahlte Immobiliensteuern einzutreiben.