Was ist ein Delinquent Tax Sale?
In den Vereinigten Staaten ist ein delinquenter Steuerverkauf eine Auktion, die normalerweise von einer Kreisregierung durchgeführt wird, um nicht bezahlte Grundsteuern zurückzufordern. Es gibt zwei Arten von strafbaren Steuerverkäufen: einen Steuerpfandrechtverkauf und einen Steuerverkauf. Ein Steuerpfandrecht-Verkauf verpflichtet den Käufer, die in Verzug geratenen Steuern zu zahlen, für die er das Recht hat, diese Beträge zuzüglich Zinsen vom Eigentümer der Immobilie einzuziehen. Wenn der Käufer nicht innerhalb einer bestimmten Frist, in der Regel von ein bis zwei Jahren, zurückgezahlt wird, kann er das Eigentum ausschließen. Andererseits verleiht ein Verkauf der Steuererklärung dem Käufer sofort das Eigentumsrecht an dem steuerverzogenen Eigentum, obwohl der ursprüngliche Eigentümer möglicherweise noch einige Rechte zur Rückzahlung der Schulden und zur Rückforderung des Eigentums hat.
Die meisten County-Operationen in den USA, wie Schulen, Strafverfolgung, Brandschutz und Straßeninstandhaltung, werden durch Steuern finanziert, die von den Eigentümern erhoben werden. Wenn diese Steuern nicht gezahlt werden, ist die Zahlungsfähigkeit des Landkreises für die von ihm erbrachten Dienstleistungen für die Einwohner erheblich beeinträchtigt. Um die entgangenen Einnahmen auszugleichen, führt ein Landkreis einen straffälligen Steuerverkauf durch. Etwa die Hälfte der US-Bundesstaaten sieht die Versteigerung von delinquenten Steuerpfandrechten vor, während in der anderen Hälfte die Urkunden selbst versteigert werden. Die Regeln, Verfahren, Anforderungen und Fristen für solche Verkäufe im ganzen Land sind sehr wichtig. Potenzielle Bieter sollten sich vor Abgabe eines Angebots mit den zuständigen Kreisbehörden beraten.
Bei Zahlungsverzug von Grundsteuern wird ein Steuerpfandrecht auf das Grundstück erhoben, das jederzeit durch Zahlung der Steuern, Vertragsstrafen und Zinsen beseitigt werden kann. Die meisten Landkreise versteigern in regelmäßigen Abständen entweder die Grundpfandrechte oder die zugrunde liegenden Immobilien. Vor dem Verkauf werden sie für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel mindestens vier aufeinanderfolgende Wochen, in der Rechtsabteilung der lokalen Zeitungen für das Produkt werben. In diesen Anzeigen werden die Adressen und Beschreibungen der Immobilien, die fälligen Steuern und die Anweisungen zum Bieten angegeben.
Ein Steuerpfandrecht-Verkauf ist im Wesentlichen ein Darlehen des Käufers an den in Verzug geratenen Eigentümer, da die Teilnehmer versiegelte Gebote abgeben, in denen der Zinssatz angegeben ist, den sie dem Eigentümer für die Rückzahlung in Rechnung stellen. Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, eine Steuerpfandbriefauktion gemäß den eigenen Regeln und Verfahren des Landkreises zu gewinnen, aber in jedem Fall muss der Gewinner die in Verzug geratenen Steuern sofort zahlen. Der ursprüngliche Eigentümer hat dann eine Frist, die als Rücknahmefrist bezeichnet wird - bis zu zwei Jahre ab dem Datum des Steuerpfandrechtsverkaufs -, um das Eigentum durch Erstattung der gezahlten Steuern zuzüglich Zinsen zurückzuzahlen. Der Käufer kann erst nach Ablauf der Rücknahmefrist ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten; und sogar in der gerichtlichen Verfallserklärung kann der Eigentumseigentümer das Eigentum einlösen.
Der ursprüngliche Eigentümer behält das Eigentum nach einem Steuerpfandrecht-Verkauf und behält die Verantwortung für alle anderen Kosten, wie Hypotheken- und Versorgungskosten. Zu jedem Zeitpunkt der Rücknahmefrist kann der ursprüngliche Eigentümer das Eigentum zurückgeben und den Titel zurückerhalten. In diesem Fall hat der Käufer keinen Anspruch mehr auf die Immobilie. Sollte der Käufer eines Steuerpfandrechts ein Grundstück ausschließen, werden alle Hypotheken oder sonstigen Pfandrechte aufgelöst, mit Ausnahme der vom Staat oder der nationalen Regierung auferlegten Pfandrechte. Um dies zu vermeiden, verlangen die meisten US-Hypothekengeber im Allgemeinen, dass die Kreditnehmer monatliche Zahlungen auf ein Treuhandkonto leisten, von dem aus die Grundsteuern regelmäßig gezahlt werden, anstatt sie selbst Steuern zahlen zu lassen und möglicherweise in Verzug zu geraten.
Der Verkauf von Steuererklärungen ist eine andere Art des Verkaufs von delinquenten Steuern. Anstatt ein einlösbares Steuerpfandrecht zu versteigern, wird die tatsächliche Urkunde an eine Immobilie verkauft, die je nach dem Staat, in dem die Auktion stattfindet, möglicherweise einlösbar ist oder nicht. Der Verkauf erfolgt erst, nachdem alle Pfandgläubiger benachrichtigt wurden und der Meistbietende den Titel der Immobilie gewonnen hat. Wenn ein Bieter einen Steuerverkauf gewinnt, werden nachrangige Grundpfandrechte wie Hypotheken und Mechanikerpfandrechte aufgelöst. Nur Bundes- und Landespfandrechte überleben einen Steuerverkauf.