Was ist ein Verkaufsvergleichsansatz?
Ein Verkaufsvergleichsansatz ist eine der Methoden, mit denen Immobiliengutachter den Wert einer Immobilie bestimmen. Dieser Ansatz wird in der Regel beim Verkauf von Wohnimmobilien verwendet, kann jedoch auch für gewerbliche Gebäude verwendet werden. Der Verkaufsvergleich berücksichtigt den Verkaufspreis ähnlicher Objekte in oder in der Nähe derselben Nachbarschaft. Anpassungen erfolgen aufgrund von Besonderheiten oder gesetzlichen Bestimmungen.
Wenn ein Immobiliengutachter eine Bewertung einer Immobilie unter Verwendung des Verkaufsvergleichsansatzes durchführt, zieht er normalerweise die tatsächlichen Verkaufspreise aus früheren Immobilienverkäufen. Diese abgeschlossenen Verkäufe liegen in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens, beispielsweise in den vorangegangenen drei bis sechs Monaten. Bei einer im Rahmen des Verkaufsvergleichs durchgeführten Immobilienbewertung werden in der Regel abgeschlossene Verkäufe für ähnliche Immobilien berücksichtigt. Zum Beispiel wird eine Bewertung, die für eine Eigentumswohnung mit einem Schlafzimmer durchgeführt wird, nicht den abgeschlossenen Verkauf für Häuser mit fünf Schlafzimmern berücksichtigen.
Abgeschlossene Verkäufe werden in der Regel von Immobilien in der Nähe oder in der gleichen Nachbarschaft bezogen. Dies liegt an der Tatsache, dass der Marktwert selbst in derselben Stadt von Stadt zu Stadt erheblich variieren kann. Immobilienbewertungen, die im Rahmen des Verkaufsvergleichs durchgeführt werden, unterliegen den wirtschaftlichen Konzepten von Angebot, Nachfrage und Substitution.
Wenn das Angebot an Immobilien hoch und die Nachfrage niedrig ist, sinken die Marktwerte tendenziell. Wenn das Angebot niedrig und die Nachfrage hoch ist, sind diese Marktwerte in der Regel höher. Substitution ist die Idee, dass potenzielle Käufer, wenn der Preis für eine Art von Ware zu hoch ist, eine günstigere Ersatzware finden, die ihren Bedürfnissen entspricht. Wenn ein junges Paar beispielsweise eine Residenz mit zwei Schlafzimmern benötigt, kann es eine Eigentumswohnung mit zwei Schlafzimmern ersetzen, deren Preis niedriger ist als der eines Einfamilienhauses mit zwei Schlafzimmern.
Bei der Verwendung des Verkaufsvergleichs sind möglicherweise Anpassungen für einzelne Eigenschaftsmerkmale erforderlich. Faktoren wie wesentliche Verbesserungen, moderne Geräte, bestimmte Arten von Fenstern und Türen, Grundrisse und der allgemeine Zustand der Immobilie können dazu führen, dass der Schätzwert über oder unter dem Marktdurchschnitt liegt. Wenn beispielsweise eine Eigentumswohnung mit einem Schlafzimmer die einzige Immobilie in einem Umkreis von 8 km ist, die über einen Kamin verfügt, liegt der Schätzwert wahrscheinlich geringfügig über dem abgeschlossenen Verkaufswert für ähnliche Wohnungen. Auch wenn der Gesamtzustand der Immobilie im Vergleich zu anderen Objekten in derselben Gegend schlecht ist, liegt der geschätzte Wert mit Sicherheit unter dem Durchschnitt.