Que sont les dérivés de propriété?
Un dérivé immobilier est un type spécifique d'instrument financier dans lequel la valeur du dérivé fluctue en fonction de l'évolution des actifs immobiliers. Les contrats couvrant de tels dérivés sont généralement conclus sur la base d’indices immobiliers; des indices bien construits et à base large sont essentiels pour ces types de transactions financières. Ces transactions sont assez complexes et sont donc généralement des sociétés ou des investisseurs avertis utilisant des produits dérivés. Les contrats à terme, les swaps sur rendement total ou les obligations avec le dérivé dans la structure obligataire sont des exemples de dérivés sur les biens.
Les contrats à terme et les contrats à terme sont les transactions les plus courantes utilisant des produits dérivés de l'immobilier. Dans un contrat futur typique, un investisseur accepte de payer un certain montant à une date ultérieure précise. Un autre investisseur paiera ensuite un multiple d'un indice immobilier convenu. Ce multiple est corrigé. Une façon simpliste de voir cela est que chaque partie mise sur un résultat financier futur différent.
Certains investisseurs immobiliers commerciaux utilisent des stratégies telles que les swaps. Ceux-ci effectuent des paiements basés sur un indice de taux d'intérêt. Les produits dérivés sur l'immobilier permettent aux investisseurs d'être présents sur le marché immobilier sans avoir à acheter ni à vendre des immeubles. Pour cette raison, un autre terme utilisé pour les transactions sur des dérivés immobiliers est l’immobilier synthétique.
Si l'investisseur a un bien locatif et un prêt avec des versements fixes, les variations du montant du loyer qu'il peut facturer signifient qu'il peut ne pas être en mesure de couvrir ces versements avec le montant du revenu qu'il tire de la propriété. L'utilisation de dérivés peut aider à gérer cette possibilité. l'investisseur peut profiter de la fluctuation de la valeur du bâtiment sans avoir à le vendre. Les taux de location varient souvent en fonction de la valeur de la propriété. Par conséquent, les dérivés peuvent fournir un revenu supplémentaire pendant les périodes où le loyer est faible. La difficulté est de décider quel dérivé est le mieux à utiliser.
Les transactions financières avec des dérivés sur les biens immobiliers ont essentiellement deux contreparties qui échangent des liquidités en fonction de la valeur d'un indice convenu. Il est recommandé que les investisseurs immobiliers n'utilisent que des produits dérivés simples et ceux qui correspondent étroitement aux propriétés physiques concernées, car les investisseurs qui investissent dans des produits dérivés complexes courent le risque de la faillite. Toutefois, s’ils sont utilisés avec prudence, les dérivés de propriété peuvent aider à stabiliser l’immobilier commercial et à protéger contre les ventes forcées.
Le Royaume-Uni est un chef de file mondial dans l'utilisation de dérivés de l'immobilier. L'indice le plus couramment utilisé au Royaume-Uni pour les propriétés commerciales est la banque de données Invest Property. Cet indice est également utilisé dans plusieurs autres pays, notamment en Australie, en Allemagne, en Suisse, en France, en Italie et en Suisse. Il est important que les indices utilisés dans les transactions sur produits dérivés soient fiables. Aux États-Unis, les deux indices les plus couramment utilisés sont l’indice des fiducies de placement immobilier du conseil national et l’indice Standard and Poor's.