Que sont les droits de surface?
Dans la plupart des juridictions du monde, les droits de propriété sont divisés en droits aériens, droits de surface et droits de subsurface. Comme son nom l'indique, les droits de surface sont des droits d'utilisation, d'amélioration et de vente de la surface du terrain. Les droits de sous-surface, en revanche, sont des droits qui peuvent être réservés lorsqu’une personne vend une propriété et s’applique au droit d’exploiter ou de fouiller les minéraux trouvés sous la surface du terrain. Les droits aériens, dans la plupart des juridictions, s'appliquent à l'air au-dessus d'une propriété et peuvent également être séparés des droits de surface et vendus.
Le propriétaire des droits de surface est libre d'améliorer ou de construire tout ce que les lois de zonage locales autorisent sur le terrain. Les droits sur la surface comprennent également généralement le droit de planter des cultures, de l'herbe, des fleurs ou des arbres. Les droits sur l'eau situés sous la propriété ou adjacents à celle-ci varient en fonction de la juridiction, du type de masse d'eau et du fait que la terre se trouve ou non dans une zone où l'eau est rare. Souvent, le gouvernement détient en réalité les droits sur l'eau situés sous la surface.
La plupart des gens ne pensent pas beaucoup aux différents droits fonciers associés à une propriété. Cependant, il est rentable de lire attentivement l'acte avant d'acheter une propriété, car il fut un temps où vendre une propriété tout en réservant les droits sous la surface n'était pas inhabituel. Cela était particulièrement courant dans le vieil ouest des États-Unis pendant la ruée vers l'or ou dans des zones où du pétrole a été découvert par le passé. Lorsque les droits sur la surface sont vendus ou transférés avec une réserve de droits sous la surface, le propriétaire des droits miniers sous la surface a le droit d'exercer ce droit quand il le souhaite et peut utiliser n'importe quelle partie de la surface. est raisonnablement nécessaire pour extraire les minéraux.
Les droits aériens sont rarement importants ou pertinents pour la propriété résidentielle; Cependant, ils sont souvent importants dans les grandes zones urbaines densément peuplées où les codes de zonage limitent étroitement la hauteur des bâtiments. Techniquement, un propriétaire possède généralement le droit de voler dans le ciel au-dessus d'une propriété à l'infini, à condition que toutes les structures construites sur la propriété n'interfèrent pas avec le trafic aérien. En réalité, la plupart des juridictions imposent des restrictions de hauteur sur les structures construites. Un propriétaire peut parfois vendre ses droits aériens non utilisés. Par exemple, dans une grande ville où les bâtiments sont limités à 20 étages, le propriétaire d’un bien qui n’utilise pas 15 de ses récits alloués peut être autorisé à vendre ces droits aériens, ou récits, à un autre propriétaire.