Qu'est-ce qu'une approche de comparaison des ventes?

Une approche de comparaison des ventes est l’un des moyens utilisés par les évaluateurs immobiliers pour déterminer la valeur d’une propriété. Cette approche est généralement utilisée dans les ventes immobilières résidentielles, mais peut également être utilisée pour les bâtiments commerciaux. La méthode de comparaison des ventes prend en compte le prix de vente de propriétés similaires situées dans le même quartier ou à proximité. Des ajustements sont apportés pour des caractéristiques uniques ou des dispositions légales.

Lorsqu'un évaluateur immobilier évalue une propriété à l'aide de la méthode de comparaison des ventes, il tire généralement les prix de vente réels des ventes immobilières précédentes. Ces ventes achevées se font généralement dans un certain délai, par exemple les trois à six mois précédents. Une évaluation immobilière réalisée selon la méthode de comparaison des ventes prendra généralement en compte les ventes réalisées pour des propriétés similaires. Par exemple, une évaluation effectuée sur un condo d'une chambre à coucher ne tiendra pas compte des ventes réalisées pour les maisons de cinq chambres à coucher.

Les ventes terminées proviennent généralement d’immeubles situés à proximité ou dans le même quartier. Cela est dû au fait que la valeur marchande peut varier considérablement d’un quartier à l’autre, même dans la même ville. Les évaluations immobilières réalisées selon la méthode de comparaison des ventes sont soumises aux concepts économiques d'offre, de demande et de substitution.

Lorsque l'offre de propriétés est élevée et que la demande est faible, la valeur marchande a tendance à diminuer. Si l'offre est faible et la demande élevée, les mêmes valeurs du marché seront généralement plus élevées. La substitution est l’idée que si le prix d’un type de bien est trop élevé, les acheteurs potentiels trouveront un produit de remplacement moins coûteux qui répondra à leurs besoins. Par exemple, si un jeune couple a besoin d'une résidence de deux chambres, il peut remplacer un condo de deux chambres dont le prix est inférieur à celui d'une maison individuelle de deux chambres.

Les caractéristiques uniques des propriétés peuvent nécessiter des ajustements lors de l’utilisation de la méthode de comparaison des ventes. Des facteurs tels que des améliorations majeures, des appareils électroménagers à jour, certains types de portes et fenêtres, des aménagements de plancher et l'état général de la propriété peuvent entraîner une valeur d'expertise supérieure ou inférieure à la moyenne du marché. Par exemple, si un condo d'une chambre à coucher est la seule propriété dotée d'un foyer dans un rayon de 8 km (8 km), sa valeur d'évaluation sera probablement légèrement supérieure à celle des ventes réalisées sur des résidences similaires. De même, si l'état général de la propriété est médiocre par rapport à d'autres de la même région, sa valeur estimée sera certainement inférieure à la moyenne.