Qu'est-ce qu'une prime de spread de rendement?
Les prêts hypothécaires sont un type de prêt spécial contracté spécifiquement pour l’achat d’une maison ou d’un bien immobilier. Les prêteurs utilisent la propriété comme garantie contre le prêt. En retour, le prêteur peut prêter plus d’argent à l’emprunteur à un taux d’intérêt inférieur. Les courtiers en hypothèques gagnent de l'argent en vendant des prêts hypothécaires à des acheteurs potentiels. Le profit du courtier en hypothèques est appelé commission d’origination ou prime d’écart de rendement.
L’idée ou le concept qui sous-tend la prime d’écart de rendement est de motiver les courtiers en hypothèques à vendre des prêts. Les entités parrainées par le gouvernement (ESG), y compris Fannie Mae et Freddie Mac, utilisent couramment les primes d’écart de rendement pour inciter les courtiers en hypothèques à vendre un type de prêt particulier. Le courtier en hypothèques, en retour, pousse un certain type de prêt à l'emprunteur. Par exemple, un prêt d'un montant de 100 000 dollars US (USD) avec un prix de rendement de 101,00% bénéficie d'un rabais intégré à l'origine du prêt, d'une valeur de 1% de la valeur du prêt; l'initiateur est le courtier en hypothèques ou la banque de détail qui fournit le prêt.
Par exemple, les GSE peuvent vouloir diriger les emprunteurs vers une certaine classe de taux d’intérêt. Pour inciter les courtiers en hypothèques à promouvoir cette catégorie, les GSE augmenteront la prime d’écart de rendement en fonction du taux d’intérêt qu’elles visent. Par exemple, un prêt de 5,00% peut avoir une prime d’écart de rendement de 1%. Toutefois, un prêt à 5,50% aura une prime d’écart de rendement de 1,24% et un prêt à 6,10% peut avoir une prime d’écart de rendement de 0,95%. Il n’existe pas toujours de lien clair entre la prime d’écart de rendement et le taux d’intérêt payé par l’emprunteur.
Les primes d’écart de rendement sont également utilisées pour inciter les courtiers en hypothèques ou les banques de détail à obtenir davantage de prêts pour des programmes de prêt particuliers. Par exemple, les hypothèques à long terme assorties de taux fixes rapportent souvent au courtier une prime d’écart de rendement bien plus élevée qu’une hypothèque à court terme ou à taux ajustable. Le lien dépend du programme de prêt promu par le GSE.
Les primes d’écart de rendement, utilisées comme un moyen d’inciter les courtiers en hypothèques, ne sont pas mauvaises en soi. Les organismes de réglementation s'inquiètent du fait que les prêteurs et les courtiers pourraient ne pas divulguer le montant en dollars de la prime de manière juste et uniforme. En raison de la législation américaine, les courtiers en hypothèques sont tenus de divulguer la prime d’écart de rendement sur la vérité dans le document de prêt, lequel doit être paraphé par l’emprunteur avant de commencer les formalités relatives au prêt.