Qu'est-ce qu'un bail index?
Un bail indexé lie un taux de location à un indice de prix communément accepté qui reflète les variations du coût de la vie. Cela permet aux propriétaires d'augmenter les loyers en fonction de l'évolution de l'économie chaque fois que le bail est réévalué, ce qui est généralement une fois par an. En revanche, un bail progressif impose des augmentations périodiques d’un pourcentage déterminé, quel que soit le coût de la vie à ce moment-là.
Le contrat de location d'index spécifie quel index doit être utilisé pour éviter toute confusion. L'indice des prix à la consommation (IPC) est un choix courant, car il reflète ce que les consommateurs paient réellement pour des biens et des services dans l'économie. Selon que le bail est résidentiel ou commercial, d’autres indices peuvent également être pris en compte. Une métrique conçue et rapportée par un tiers est préférable pour éviter les accusations de partialité; ni les locataires ni les propriétaires ne peuvent s'accuser mutuellement d'avoir tenté de modifier l'IPC, par exemple.
En règle générale, le bail comprend également une clause limitant les augmentations de loyer. Il peut indiquer, par exemple, que le loyer ne peut augmenter de plus de 6%, même si l'IPC augmente de plus que celui d'une année. Cette partie du contrat peut être incluse pour respecter les lois limitant les augmentations de loyer ou pour des raisons d'équité.
Une augmentation de loyer de 10%, par exemple, serait difficile à supporter si elle n’était pas prévue, alors que les locataires pourraient prévoir une augmentation pouvant aller jusqu’à 6%. Le loyer index pourrait également être placé sous le plancher, ce qui obligerait le loyer à augmenter d'au moins un montant fixe, tel que 2%, ce qui créerait une fourchette à prendre en compte par les locataires dans l'estimation des dépenses de location pour l'année à venir. Quelqu'un qui sait que le loyer augmentera de 2% à 6%, en fonction de la performance de l'IPC, peut planifier en conséquence.
Lorsque l'IPC est négatif, la location d'un indice ne baisse généralement pas. Le contrat peut spécifier qu'il ne s'applique qu'aux augmentations. Des conditions économiques drastiques pourraient justifier une renégociation du bail, où le locataire demande une réduction globale. Cela peut être lié à un nouveau bail d'index. Par exemple, une personne payant 10 000 dollars américains (USD) pourrait demander un nouveau bail indexé à 9 000 USD par mois. Les locataires établis avec de bons antécédents peuvent être en position de force pour négocier avec les propriétaires s'ils s'inquiètent des taux de location élevés dans un marché en difficulté.