Quel est le plus haut et le meilleur usage?
L'utilisation optimale est une méthode d'évaluation de l'immobilier qui tente de déterminer l'utilisation la plus rentable d'un terrain. Cette détermination est basée en premier lieu sur l'utilisation du sol qui répondra aux obligations légales et sur ce que le terrain est physiquement capable de fournir. Une fois ces considérations prises en compte, l'utilisation optimale des terres, ou HBU, est déterminée par des considérations financières et par l'utilisation de la terre qui maximisera les profits. Les forces du marché et les facteurs de localisation, par opposition à l'évaluation subjective, sont essentiels pour déterminer l'UHB d'un terrain donné.
Il existe de nombreuses méthodes utilisées par des experts en immobilier et des professionnels pour tenter de déterminer la valeur d'un terrain. L’utilisation optimale est une méthode d’évaluation très pratique, car elle élimine essentiellement tout élément intangible d’une évaluation et ramène la question à des certitudes. Des réalités telles que ce que la terre peut supporter physiquement, le potentiel de profit qui existe et l’engagement financier qu’il faudra pour l’améliorer afin qu’elle puisse atteindre ce facteur de potentiel dans l’HBU.
Que le terrain soit vacant au moment où il est envisagé ou que des améliorations aient déjà été apportées joue également un rôle important dans la détermination de son utilisation optimale. Par exemple, un terrain vacant sera généralement envisagé du point de vue de son potentiel commercial et de sa rentabilité éventuelle. En revanche, un terrain sur lequel des bâtiments ont déjà été construits peut avoir plus de valeur en tant que bien vacant, destiné à la revente, auquel cas la démolition des bâtiments peut être la décision la plus rentable.
Les problèmes juridiques tels que les problèmes de zonage doivent également être pris en compte pour une utilisation optimale. Dans le même ordre d'idées, les frais juridiques engagés pour remédier à tout obstacle juridique devraient être pris en compte. Les qualités physiques de la propriété et de son environnement jouent également un rôle dans HBU. Par exemple, une propriété située près d'une chaîne de propriétés commerciales mériterait fort probablement une entreprise commerciale sur la propriété pour tirer pleinement parti de l'emplacement.
De cette manière, les réalités de localisation sont mesurées de concert avec les préoccupations financières lors de la mise en œuvre optimale de la propriété. Cette dernière partie, la plus cruciale d’une évaluation HBU, est axée sur les problèmes de marché associés au bien. Par exemple, si l'objectif est une entreprise commerciale, le propriétaire foncier doit déterminer si le marché a une demande suffisante pour l'entreprise en question. En fin de compte, l’objectif ultime d’une évaluation HBU est d’utiliser les terres de manière à maximiser les profits.