Qu'est-ce que l'intérêt prépayé?
Sur le plan financier, l’intérêt est un montant fixé pour l’utilisation de l’argent, généralement un pourcentage de l’argent emprunté ou prêté. Les intérêts sont versés à terme échu ou après coup, car ils ne sont pas dus avant que l'argent ait été utilisé. Les intérêts payés d’avance sont les intérêts payés avant l’échéance. L'un des endroits les plus courants où les intérêts payés d'avance sont calculés est l'obtention d'un prêt immobilier.
Les intérêts payés d’avance sur les prêts hypothécaires sont généralement perçus au moment de la clôture du prêt hypothécaire et comprennent le montant des intérêts dus pour le reste du mois à la clôture du prêt. Par exemple, si un prêt prend fin le 15 octobre, l'agent de crédit retient les intérêts du 15 octobre au 31 octobre, ce qui serait normalement dû au premier versement. Toutefois, les nouveaux prêts ne nécessitent généralement pas de paiement avant la fin du premier mois complet, qui dans le cas susmentionné serait le 1er décembre. Cela donne au prêteur le temps de configurer le compte et de commencer avec les paiements réguliers.
Une autre forme d’intérêts payés d’avance sur certaines transactions immobilières est appelée point d’escompte ou commission d’origine. Les points sont en réalité des intérêts versés à l’avance afin de réduire un taux ou d’obtenir un taux d’intérêt inférieur sur l’hypothèque. Ceux-ci peuvent être imputés sur les nouveaux achats et les prêts hypothécaires refinancés, et sont basés sur un pourcentage du montant de l'hypothèque. Si un prêteur demande trois points sur un prêt hypothécaire de 100 000 USD, il prélève alors 3 000 USD d’intérêts payés d’avance.
Une personne doit cependant faire très attention en acceptant de payer des points. Aux États-Unis, le propriétaire moyen déménage ou refinance dans les cinq ans. Il est important de calculer la différence entre le montant des intérêts qui seraient payés sur le prêt sans le taux actualisé et de la comparer au montant des intérêts qui seraient payés au nouveau taux plus le montant payé en points.
Certains pays, tels que la Belgique, le Danemark, la Grèce, l'Irlande, l'Italie, les Pays-Bas, la Norvège, la Suède, la Suisse et les États-Unis, autorisent une déduction de l'impôt sur le revenu pour les paiements d'intérêts hypothécaires à des particuliers et à des entreprises. D'autres pays, comme le Royaume-Uni, n'autorisent la déduction des intérêts hypothécaires que pour les entreprises. En règle générale, toutefois, la déduction ne comprend pas les intérêts payés d’avance, mais seulement ceux qui auraient dû être facturés pour l’année en cours. Les intérêts payés d’avance deviendront déductibles dans l’année où ils auraient dû être évalués.
Le code des impôts des États-Unis fait une exception à cette règle en traitant des intérêts payés d’avance sous forme de points d’escompte payés sur une hypothèque pour garantir une résidence personnelle. S'il s'agit d'un achat initial, le contribuable a la possibilité de réclamer la totalité des points versés au cours de l'année de l'achat, ou d'amortir les points sur la durée de l'hypothèque ou jusqu'au paiement de celle-ci. Les points payés pour un bien professionnel ou locatif, ou pour refinancer une résidence personnelle, doivent être amortis.