Qu'est-ce que la Federal National Mortgage Association?
La Federal National Mortgage Association, connue sous le nom de Fannie Mae® ou FNMA, est une société de prêt hypothécaire aux États-Unis à charte du Congrès. Le principal objectif de la Federal National Mortgage Association est de faire en sorte que les acheteurs de maison américains puissent avoir accès à des taux hypothécaires abordables. L'association n'émet pas elle-même d'hypothèques, mais achète et souscrit des hypothèques existantes auprès de banques, ce qui libère de l'argent pour que les banques puissent continuer à prêter. L'association a été créée en 1938 pendant la Grande Dépression en tant qu'entité entièrement publique. Son leadership et sa structure de propriété ont subi plusieurs changements depuis lors: il était autrefois entièrement indépendant, mais à partir de 2010, il a été placé sous la tutelle du gouvernement.
Depuis la création de la Federal National Mortgage Association, les hypothèques sont généralement plus disponibles et plus abordables pour les familles américaines. L'association a rendu cela possible en soutenant et en souscrivant des hypothèques individuelles, multifamiliales et en capital auprès de banques de tout le pays. En substance, l’association achète des prêts que les banques ont déjà consentis aux consommateurs. Cela donne aux banques plus d’argent à prêter aux nouveaux acquéreurs, et garantit également les prêts avec les paiements d’intérêts et les garanties de capital de l’association.
L'association appartenait à l'administration fédérale lors de sa création en 1938. À cette époque, le gouvernement lui-même garantissait les hypothèques achetées par l'association. Plusieurs années plus tard, en 1968, l’association se scinde en deux. Une nouvelle association nationale d'hypothèques fédérale a été créée en tant qu'entité privée et actionnaire, et une association nationale d'hypothèques du gouvernement a été créée en tant qu'organisation entièrement gouvernementale, principalement chargée de soutenir les programmes de prêts assurés par le gouvernement fédéral. La Government National Mortgage Association est souvent appelée Ginnie Mae®.
Un troisième acteur est entré en scène en 1970, lorsque le Congrès a créé la Société de prêt hypothécaire fédérale, généralement appelée Freddie Mac®, afin de refléter et de concurrencer la Federal National Mortgage Association. L'idée était que deux prêteurs hypothécaires indépendants responsables devant le gouvernement créeraient une saine concurrence sur le marché et contribueraient à stabiliser la disponibilité de logements abordables et de prêts au logement partout aux États-Unis. La Federal National Mortgage Association a toujours été plus importante que la Federal Home Loan Mortgage Corporation, mais les deux sont, comme prévu, des concurrents sur le marché.
Bien que indépendantes, les deux entités étaient néanmoins tenues de fonctionner dans le cadre d’un ensemble de paramètres de prêt stricts. Plus important encore, les associations ne peuvent acheter et garantir que des prêts «conformes». Le Bureau de la surveillance des entreprises de logement dans l'administration fédérale détermine si un prêt est considéré comme "conforme". Le calcul porte généralement sur l'historique de crédit de l'emprunteur, la durée du prêt et la probabilité de remboursement dans les délais. Initialement, un prêt devait être relativement strict et sécurisé pour être considéré comme conforme. Vers 2003, toutefois, la norme s'est relâchée.
Face à la concurrence croissante de prêteurs tiers qui consentaient des prêts hypothécaires importants, la Federal National Mortgage Association et la Federal Home Loan Mortgage Corporation ont été autorisées à accepter des prêts similaires comme conformes. L'année 2004 a marqué le début de la crise des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis. Dans cette crise, les emprunteurs sont devenus de plus en plus incapables de payer leurs emprunts hypothécaires et ont commencé à faire défaut. Les banques prêteuses, à leur tour, ont demandé aux associations de s’acquitter de leurs garanties. Le volume des défauts et le nombre de paiements de garantie menaçaient de briser les associations. En 2008, le gouvernement fédéral est de nouveau intervenu, plaçant la Federal National Mortgage Association et la Federal Home Loan Mortgage Corporation sous tutelle du gouvernement.
La fonction de conservateur est comme un renflouement dans la mesure où le gouvernement fédéral s'est engagé à utiliser l'argent des contribuables pour aider les associations à effectuer des remboursements qu'elles ne peuvent se permettre. Ainsi, les associations pourront continuer à faire affaire malgré leurs lourdes pertes financières. A partir de 2010, les associations restent indépendantes. la tutelle influe sur certaines de leurs décisions financières, mais cela ne leur coûte pas leur autonomie.