Come posso guadagnare interesse sull'impegno?
Negli Stati Uniti, quando gli immobili vengono acquistati con denaro preso in prestito, ovvero un mutuo, il prestatore di mutui prenderà accordi con il mutuatario non solo per il rimborso periodico del capitale e degli interessi dovuti sul prestito ipotecario, ma anche frequentemente richiedere che sia istituito un conto di deposito a garanzia per contenere i contributi mensili del mutuatario per il pagamento futuro dei premi dell'assicurazione di rischio e delle imposte immobiliari. In molti casi, questi importi possono essere sostanziali - in alcuni casi, fino a $ 10.000 dollari statunitensi (USD) all'anno. I mutuatari spesso vogliono sapere se possono guadagnare interessi sui conti di deposito a garanzia. Tuttavia, non esiste una risposta chiara a questa domanda.
Negli Stati Uniti, 14 stati richiedono che i prestatori di mutui paghino interessi su conti di garanzia a determinate condizioni e che i mutuatari che soddisfano tali condizioni in tali Stati non debbano occuparsi di questo problema. In alcuni di questi stati, la legge specifica i tassi di interesse minimi pagabili su tali conti e in tempi in cui i tassi di interesse prevalenti sono bassi, i tassi di interesse dei conti di deposito in garanzia potrebbero effettivamente essere più elevati di quelli disponibili per i conti di risparmio e del mercato monetario.
Gli altri 36 stati, tuttavia, non richiedono ai finanziatori di pagare interessi sui conti di deposito a garanzia. I mutuatari possono guadagnare interessi sui fondi di garanzia, ma l'unico modo per farlo è chiudere i loro conti di garanzia e pagare le tasse sulla proprietà e i premi assicurativi quando dovuti. La maggior parte dei prestatori di mutui consentirà ai mutuatari di chiudere i conti di deposito in garanzia e di pagare le proprie polizze assicurative e fiscali quando il loro patrimonio netto, ovvero la differenza tra il valore della proprietà e il saldo del mutuo in essere, è almeno il 20% del valore della proprietà e dei loro prestiti hanno almeno un anno di età senza ritardi nei 12 mesi precedenti. Alcuni istituti di credito avranno requisiti aggiuntivi e potrebbero anche richiedere ai mutuatari di pagare una commissione per chiudere un conto di deposito in garanzia.
Pertanto, poiché di solito ci saranno costi aggiuntivi imposti ai mutuatari per chiudere i loro conti di deposito a garanzia, i mutuatari dovrebbero determinare quanto tempo ci vorrà per pareggiare, ovvero quanti mesi o anni ci vorranno per l'interesse guadagnato sul tipo di deposito a garanzia fondi per superare l'importo perso per le commissioni del prestatore. Potrebbe non essere finanziariamente prudente, ad esempio, assumersi la responsabilità di mantenere i fondi di garanzia nel proprio conto se il mutuatario prevede di vendere la proprietà prima di quel punto di pareggio.
Un mutuatario che soddisfa le qualifiche e decide di chiudere un conto fiduciario dovrebbe creare un conto reale - di solito un conto di risparmio o un conto del mercato monetario o certificati di deposito a breve termine (CD), in una banca o in un'unione di credito - in cui immagazzinare fondi prima dell'erogazione all'autorità fiscale o alla compagnia di assicurazione. A questo punto, è anche prudente esplorare la possibilità di sconti o crediti che potrebbero essere disponibili da uno dei due e trarne vantaggio. Un vantaggio disponibile per i mutuatari con carte di credito che pagano i premi sugli importi spesi è che possono addebitare le loro fatture assicurative e fiscali su tali carte. Supponendo che paghino immediatamente la società della carta di credito, hanno l'ulteriore vantaggio dei premi derivanti dall'uso della carta di credito.
Ci sono vantaggi nell'assumersi la responsabilità di pagare da soli i propri premi assicurativi e le tasse sulla proprietà, piuttosto che assumere che il creditore ipotecario pagherà correttamente quelle fatture. Il primo tra questi è l'assoluta conoscenza del fatto che le bollette vengono pagate e che i fondi sono correttamente contabilizzati; i problemi con i conti di deposito a garanzia sono una delle principali lamentele che i proprietari di case americani hanno con i loro finanziatori. Inoltre, un vantaggio nascosto del pagamento dei premi assicurativi e delle tasse immobiliari è che quando l'ipoteca è stata pagata, non vi è alcuna difficoltà a trasferire la responsabilità di tali pagamenti dal prestatore. In alcuni casi, i proprietari di case i cui mutui erano in pensione non avevano l'abitudine di pagare i premi assicurativi del proprietario di casa e non li facevano, e le compagnie assicurative annullarono le polizze per il mancato pagamento del premio.