In finanza, cos'è un fattore di pool?
Il fattore pool è la proporzione del saldo di un particolare tipo di titolo che non è stato ancora restituito all'investitore. Il dato è utilizzato solo per particolari tipi di titoli basati su attività e garantiti da ipoteca. Il fattore pool può servire da indicatore di quanta garanzia rimane in questi titoli.
Un titolo basato su attività è quello in cui il detentore riceve entrate dalle attività che costituiscono il titolo. Generalmente si tratterà di una raccolta di più piccoli attivi che un investitore normalmente non vorrebbe assumere individualmente. A sua volta, la maggior parte di questi titoli sono raggruppati, il che significa che sono suddivisi tra più investitori.
Il tipo più noto di sicurezza è la garanzia garantita da ipoteca. Questo è quando gli investitori acquistano i diritti per ricevere i proventi dai pagamenti dei titolari di mutui. Le banche riuniranno in questo modo più mutui e venderanno i diritti per ricevere i pagamenti. Di solito gli investitori pagheranno meno per il titolo rispetto al reddito totale che dovrebbero eventualmente guadagnare. Naturalmente, assumono anche il rischio che alcuni possessori di mutui non effettuino i loro rimborsi.
Il fattore pool indica semplicemente la quantità di prestiti originali coperti dalla garanzia che non è stata ancora rimborsata. Il fattore viene visualizzato come una proporzione di 1, in modo simile a un tasso di successo del baseball. Ciò significa, ad esempio, che se la metà dell'importo totale non è ancora stato rimborsato, il fattore di pool viene elencato come .500. Moltiplicando il fattore pool per il saldo originale del pool verrà mostrato quanto resta da pagare.
Negli Stati Uniti, ogni mese viene pubblicato un fattore di pool per i titoli garantiti da ipoteca di Ginnie Mae, Fannie Mae e Freddie Mac. Si tratta di società sostenute dal governo che emettono la maggior parte dei titoli garantiti da ipoteca. Il sostegno del governo offre un certo grado di garanzia che gli investitori verranno pagati.
Esistono diversi usi del fattore pool. Uno è consentire ai potenziali investitori di sapere quanto "valore" rimane in una particolare quota del pool. Questo può aiutarli a valutare un prezzo equo se vogliono acquistare la quota di un altro investitore.
Un altro uso del fattore pool è quello di tenere conto della garanzia dei prestiti, vale a dire le proprietà coperte dai mutui. Se il fattore è inferiore in qualsiasi fase particolare di quanto ci si aspetterebbe normalmente, potrebbe indicare che vi è stato un rimborso più rapido dei mutui. A sua volta, ciò aumenta la probabilità che alcuni mutui siano stati rimborsati per intero. Ciò ridurrebbe il numero di proprietà coperte dal pool e aumenterebbe quindi il rischio proporzionale posto in caso di inadempienza del titolare di un mutuo sui propri pagamenti.