Quali sono i diversi tipi di approccio alla valutazione?
I tre diversi tipi di approcci, o metodi, per condurre una valutazione sono i costi, il confronto di mercato e gli approcci di reddito. Questi approcci sono modelli economici che rappresentano modi diversi di stimare il valore della proprietà. I periti utilizzano la loro esperienza per determinare l'approccio più pertinente per il tipo di proprietà in questione. Valorizzare la proprietà è più una tecnica che un esercizio di fatto, e l'approccio di valutazione fornisce il contesto attraverso il quale il perito esprime la sua opinione di esperti.
Il valore della proprietà può essere stabilito in modo definitivo solo quando la proprietà viene venduta. Fino a quando non viene effettuato un acquisto effettivo per stabilire il prezzo che un acquirente effettivo paga sul mercato aperto, qualsiasi discussione sul valore della proprietà è speculativa. Una valutazione tenta di utilizzare modelli di valutazione per stimare il valore della proprietà o per la quale venderebbe in determinate circostanze. Il valore della proprietà non equivale sempre al prezzo che un acquirente pagherebbe alle condizioni di mercato attuali o future, quindi ogni valutazione è un giudizio di esperti reso in base a determinati vincoli.
Uno dei vincoli chiave è l'approccio alla valutazione. Il perito deve decidere quale costrutto economico può fornire la migliore stima del valore. Le decisioni di utilizzare un approccio di valutazione piuttosto che un altro spesso dipendono dal tipo di proprietà in questione e dal contesto in cui viene condotta la valutazione. Molto raramente è solo un approccio di valutazione l'unico modo per valutare la proprietà.
L'approccio del costo stabilisce il valore determinando l'effettivo costo di sostituzione della proprietà. Tiene conto dei costi per l'acquisto del terreno e replicare i miglioramenti utilizzando manodopera e materiali attualmente disponibili. Questo approccio di valutazione viene spesso utilizzato su proprietà uniche e da compagnie di assicurazione quando strutturano un pagamento dei proventi della polizza. In questo caso, la domanda di valutazione non è ciò per cui l'immobile sarebbe venduto sul mercato aperto, ma ciò di cui il proprietario avrebbe bisogno per ricostruire la struttura esatta.
Il confronto di mercato, o l'approccio comparabile delle vendite, viene utilizzato per valutare le abitazioni unifamiliari. Stabilisce valore confrontando la proprietà con proprietà simili che hanno venduto di recente nel mercato locale. Ogni pezzo di proprietà è unico dal punto di vista funzionale e situazionale e nessun confronto di proprietà simili può determinare completamente un probabile prezzo di vendita. I periti utilizzano il loro miglior giudizio per scegliere proprietà comparabili e stimare il valore di mercato in base alle vendite effettive.
L'approccio del reddito stabilisce il valore della proprietà in base a un'estrapolazione del valore del flusso di reddito attuale e futuro della proprietà. Questo approccio di valutazione viene spesso utilizzato per valutare la proprietà commerciale, come i condomini multi-unità. I periti prendono il rotolo degli affitti, per esempio, e usano il suo valore attuale, il probabile tasso di posti vacanti e il tasso probabile aumenta nel tempo per raggiungere un parere di esperti sul valore della proprietà.