Che cos'è un contratto di locazione finanziaria?
Conosciuto anche come leasing capitale, un leasing finanziario è una situazione in cui una società finanziaria o un altro locatore acquista un'attività, quindi affitta tale attività a un cliente o locatario per un determinato periodo di tempo. A quel punto, il cliente prende possesso del bene ed è libero di utilizzarlo per la durata del contratto di locazione. Una volta che il cliente ha adempiuto ai termini del contratto di locazione, incluso il pagamento di eventuali interessi applicabili, il cliente di solito ha la possibilità di acquistare l'attività dalla società finanziaria a un prezzo estremamente basso.
L'esatta durata del contratto di locazione finanziaria varierà, in base alla natura del bene e ai termini concordati dal cliente e dalla società finanziaria. Alcuni accordi di questo tipo sono definiti come accordi a lungo termine, mentre altri richiedono un periodo intermedio. Per tutta la durata del contratto di locazione, il locatore mantiene la proprietà del bene. Il cliente ha il pieno utilizzo dell'asset e quindi gode della maggior parte dei vantaggi della proprietà. Tuttavia, il locatario si assume anche molte delle responsabilità associate alla proprietà, anche se il locatore mantiene tale status.
Uno dei modi più semplici per capire come funziona un contratto di locazione finanziaria è quello di considerare un contratto di locazione non cancellabile per un nuovo veicolo. Il locatore e l'acquirente o il locatario concordano sul fatto che il locatario prenderà in affitto il nuovo veicolo per una serie di pagamenti, con un pagamento dovuto ogni mese di calendario per la durata del contratto di locazione. Durante questo periodo il locatore è ancora il proprietario del registro, ma il locatario è responsabile della manutenzione e della maggior parte delle riparazioni sul veicolo, diverse da quelle specificamente indicate nei termini e condizioni del contratto di locazione. Alla fine del contratto di locazione, il locatario ha la possibilità di acquistare il veicolo dal locatore, di solito per pochissimo, e diventare il proprietario completo della macchina.
Questo tipo di accordo commerciale è diverso da un accordo simile noto come un leasing operativo. Con un leasing operativo, il locatario ha un accesso limitato al bene; con un contratto di locazione finanziaria, il locatario ha un uso completo. Inoltre, il locatore di solito recupera l'intero investimento, oltre a un piccolo rendimento, per tutta la durata del contratto di locazione finanziaria; questo non è necessariamente il caso di un leasing operativo, in cui il locatore può ancora avere un ammontare eccezionale di investimento che non è stato recuperato.
Un leasing di capitale o finanziario funziona secondo le norme stabilite nella giurisdizione in cui l'accordo è stabilito. Diverse nazioni stabiliscono i criteri per ciò che costituisce un contratto di locazione di questo tipo. Negli Stati Uniti, un contratto di locazione di capitale deve soddisfare una delle quattro qualifiche di base. Il contratto di locazione deve offrire la possibilità di trasferire la proprietà al locatario alla fine del contratto di locazione; deve esserci un'opzione di acquisto a prezzi inferiori al valore corrente di mercato corrente dell'attività. Inoltre, la durata del contratto di locazione deve essere almeno pari al 75% della vita utile prevista dell'attività; e il valore totale dei pagamenti del leasing deve essere almeno del 90% dell'importo originale pagato dal locatore per acquisire l'attività.