Che cosa è un mutuo Piggyback?
Un'ipoteca sulle spalle è un tipo di ipoteca aggiuntiva o seconda che viene implementata contemporaneamente all'acquisizione e all'avvio della prima ipoteca. Questo tipo di accordo ipotecario può avvenire anche quando un mutuo esistente viene rifinanziato e contemporaneamente viene acquisito un mutuo o un mutuo aggiuntivo di equità domestica. Uno dei vantaggi di questo tipo di strategia di prestito combinato è che il mutuo piggyback abbassa spesso il rapporto prestito / valore dell'ipoteca primaria a un punto in cui l'assicurazione del mutuo privato non è più necessaria.
L'approccio abituale all'utilizzo di un mutuo piggyback è quello di creare uno schema in cui l'80% del prezzo di acquisto è coperto dall'ipoteca primaria, una mossa che normalmente rende più facile ottenere tassi di interesse migliori. L'ipoteca stessa coprirà in genere un ulteriore 10 percento, lasciando l'acquirente a pagare il restante 10 percento come acconto. Idealmente, i tassi applicati al mutuo secondario non sono più che leggermente superiori ai tassi di interesse applicati al mutuo primario, una situazione che di solito crea meno un obbligo finanziario rispetto al portare l'assicurazione del mutuo privato che sarebbe altrimenti necessaria.
L'uso di una strategia ipotecaria sulle spalle non è sempre l'opzione migliore. Molto dipende da come la proprietà acquisita con i due mutui apprezza il valore. Se l'acquirente sospetta che la proprietà aumenterà significativamente di valore in un breve periodo di tempo, tale seconda ipoteca potrebbe non essere necessaria, poiché il rapporto prestito / valore scenderà prima di tale segno dell'80% prima piuttosto che successivamente. Ciò significherebbe che il pagamento dell'assicurazione del mutuo privato durante questo periodo intermedio potrebbe effettivamente essere più conveniente rispetto alla stipula della seconda ipoteca simultanea, soprattutto se quella seconda ipoteca ha un tasso di interesse più elevato rispetto all'ipoteca primaria.
In situazioni in cui non vi è alcuna anticipazione a breve termine della proprietà in aumento di valore, l'utilizzo di un mutuo piggyback non è probabilmente la soluzione migliore. L'idea è di solito di rendere obsoleta l'ipoteca secondaria man mano che i valori della proprietà aumentano al punto che l'ipoteca primaria rappresenta una percentuale inferiore dell'attuale valore di mercato. A quel punto, il rifinanziamento del mutuo in modo che il prestito sulle spalle sia ritirato e la prima ipoteca rimanente venga rielaborata per consentire condizioni più favorevoli diventa una possibilità. Senza quell'atteso aumento del valore di mercato, ci sono buone probabilità che l'utilizzo di una strategia di ipoteca sulle spalle costerebbe l'acquirente più a lungo termine rispetto al semplice acquisto dell'assicurazione di ipoteca privata.