Che cos'è un conto impegno?
Un conto fiduciario è un conto istituito per detenere fondi prima dell'erogazione per uno scopo particolare. I due tipi di conti di deposito in garanzia più comunemente noti negli Stati Uniti sono entrambi legati alle transazioni immobiliari e alla proprietà. Il primo è stabilito per detenere fondi, di solito dall'acquirente di proprietà, fino al momento in cui la proprietà viene effettivamente trasferita, a quel punto i fondi vengono erogati. Il secondo è stabilito e gestito dal creditore ipotecario di una proprietà. Il proprietario della casa effettua pagamenti regolari su questo conto per l'imposta sulla proprietà e i pagamenti assicurativi per la casa.
Il conto di deposito a garanzia gestito congiuntamente all'acquisto di proprietà è stabilito e gestito dal legale dell'acquirente in alcune giurisdizioni e da un agente di deposito a garanzia in altre. Quando l'acquirente fa un'offerta per l'acquisto di un immobile, l'offerta è accompagnata da denaro serio, che viene mantenuto nel conto di deposito a garanzia fino alla conclusione della vendita e alla chiusura del deposito a garanzia. Al momento della chiusura viene resa una contabilità rigorosa di tutti i fondi, compresa la disposizione dei fondi in deposito a garanzia.
Quando viene acquistato un immobile, il proprietario si assume l'obbligo di pagare le tasse immobiliari in modo tempestivo. Inoltre, la maggior parte delle società ipotecarie richiede che il proprietario della casa acquisti e mantenga l'assicurazione del proprietario sulla proprietà per proteggersi dalle perdite. Se le tasse non vengono pagate alla scadenza, un pegno fiscale può essere collocato sulla casa per le imposte arretrate, mettendo a repentaglio l'interesse della società ipotecaria nella casa. Allo stesso modo, se l'assicurazione del proprietario della casa decade e si verifica una perdita, anche l'investimento della società ipotecaria viene messo a repentaglio. Pertanto, è nell'interesse della società ipotecaria assicurarsi che l'imposta sulla proprietà e l'assicurazione del proprietario della casa siano pagate in tempo e per intero.
A tale scopo, la maggior parte delle società di mutui richiederà che il proprietario della casa effettui pagamenti mensili su un conto fiduciario da cui verranno pagati i premi delle tasse e delle assicurazioni. Quando il mutuo viene emesso per la prima volta, il proprietario della casa paga un importo & emdash; di solito due mesi di pagamenti di tasse e interessi & emdash; dopodiché vengono effettuati pagamenti mensili regolari con il pagamento ipotecario mensile. Quando la fattura fiscale o il premio assicurativo sono dovuti, la società ipotecaria effettua il pagamento dal conto di deposito a garanzia. Un vantaggio di questo tipo di accordo è che il proprietario della casa non deve preoccuparsi di tenere traccia di tali pagamenti.
Un vantaggio particolare del pagamento di imposte e assicurazioni tramite un conto fiduciario è che i pagamenti, quando dovuti, possono mettere a dura prova il budget del proprietario della casa, poiché le bollette fiscali sono generalmente dovute trimestralmente e i premi assicurativi del proprietario della casa sono generalmente pagabili ogni anno. Il sistema di deposito a garanzia consente ai soldi di accumularsi in un conto non trattato e allevia il proprietario della casa dal dover raccogliere i fondi per pagare le assicurazioni e le tasse. Uno svantaggio del sistema di deposito a garanzia è che i fondi in deposito non pagano generalmente interessi al proprietario della casa, che è tecnicamente il proprietario dei fondi fino a quando non vengono erogati.
I proprietari di abitazione devono anche rivedere attentamente i loro estratti conto mensili e le dichiarazioni periodiche dell'attività nel conto di deposito a garanzia. Gli errori nei conti di deposito a garanzia non sono rari, soprattutto quando i mutui vengono trasferiti da una banca all'altra e se gli errori non vengono colti in tempo, spesso non c'è ricorso per il proprietario della casa.
Talvolta è possibile stabilire conti di deposito a garanzia per altri scopi. Ad esempio, i proventi del prestito per la costruzione di una casa saranno trattenuti in deposito a garanzia e erogati al completamento di particolari fasi della costruzione. I fondi sono tenuti in deposito a garanzia del costruttore che sono effettivamente disponibili, nonché per garantire che il lavoro venga eseguito in modo soddisfacente prima che i fondi vengano rilasciati. In effetti, ogni volta che una prestazione o un pagamento rappresentano un problema, un'opzione è quella di creare un conto fiduciario in custodia di una terza parte fidata, da rilasciare in caso di prestazioni soddisfacenti.