Che cos'è la defeasance?
La defeasance è un'attività in cui un mutuatario si impegna a qualcos'altro come garanzia per soddisfare i termini di un prestito al fine di ottenere il pieno titolo della proprietà senza rimborsare effettivamente il prestito originale. Questa pratica non è necessariamente diffusa, ma può avere applicazioni utili. Le persone di solito lavorano con un consulente per le defeasance quando desiderano disfarsi, e il processo può diventare complicato, in quanto i finanziatori vogliono assicurarsi che i loro mutuatari dispongano di garanzie sufficienti per soddisfare i termini di un prestito prima che siano accettabili per la defeasance.
Questo termine viene generalmente utilizzato in riferimento al settore immobiliare. Nella maggior parte dei prestiti immobiliari, l'immobile stesso funge da garanzia per il prestito e il prestatore detiene un privilegio sul titolo fino a quando il prestito non è stato rimborsato. Quando il debitore viene meno, trova qualcosa di valore equivalente da utilizzare come garanzia. Se il creditore accetta, il privilegio sulla proprietà viene revocato e il mutuatario lo possiede in modo chiaro nonostante il prestito non sia stato rimborsato.
Uno dei modi più comuni di disfacimento è stipulare una seconda ipoteca o rifinanziamento e utilizzarlo per acquistare un portafoglio di titoli approvati, come i titoli del Tesoro negli Stati Uniti, che soddisferanno i requisiti necessari per essere considerati garanzie adeguate. Questo portafoglio è a sua volta affidato al creditore e, se il creditore è soddisfatto dai termini, il privilegio sulla proprietà originale viene revocato.
La defeasance non estingue esattamente il debito. Il prestito originale esiste ancora e deve essere rimborsato. Il mancato rimborso del prestito può comportare il sequestro del portafoglio offerto in garanzia. Con diffidenza, le persone mostrano semplicemente che sono in grado di sostenere il prestito con attività equivalenti e che avranno la possibilità di rimborsare il prestito. In caso di inadempienza del mutuatario sul prestito, il prestatore sequestrerà le attività costituite in garanzia, ma il mutuatario manterrà la proprietà dell'immobile.
Le persone dovrebbero discutere di disagio con un commercialista o un consulente finanziario per determinare se sarà una buona mossa per loro o per le loro attività. È anche importante discuterne con un prestatore prima di andare avanti, perché il prestatore potrebbe avere delle restrizioni in atto che possono limitare le opzioni del mutuatario. Un consulente in materia di defeasance può aiutare un mutuatario a navigare con successo nel processo e assicurarsi che tutti i dettagli siano coperti in modo che la defeasance proceda senza intoppi.