Che cos'è la capitalizzazione del reddito?
Gli investitori e i periti nel settore immobiliare utilizzano la capitalizzazione del reddito per proiettare il valore futuro di reddito di un immobile. Questo metodo di valutazione può aiutare un potenziale acquirente a determinare il prezzo migliore per un immobile in base alla sua redditività anticipata. La capitalizzazione del reddito prende in considerazione diversi fattori, tra cui le condizioni della proprietà, il suo confronto con proprietà simili, la quantità di tempo in cui è stata detenuta dal precedente proprietario e lo stato dei contratti di locazione correnti.
La capitalizzazione diretta e la capitalizzazione del rendimento sono due metodi con cui è possibile determinare la capitalizzazione del reddito. Il metodo di capitalizzazione del rendimento aiuta a valutare il valore corrente di un immobile determinando il rendimento atteso dell'investimento. Questo viene calcolato principalmente considerando i modelli di performance passate e facendo proiezioni basate su tali informazioni. La capitalizzazione diretta considera il capitale e il debito presi a prestito contrastando le tendenze del mercato con la proprietà in esame.
Uno degli elementi generali più importanti della capitalizzazione del reddito è l'esame delle attuali tendenze del mercato in generale e delle proprietà simili in particolare. Questi dati vengono confrontati con le entrate e le perdite sostenute dalla proprietà considerata per l'acquisto. Comprendendo il valore di proprietà simili e il mercato nel suo insieme, è possibile valutare se la proprietà in questione è, ed è stata, all'altezza delle aspettative del mercato.
Un altro aspetto importante della capitalizzazione del reddito è la valutazione del rischio. Ciò include un inventario delle problematiche passate e attuali bilanciate da eventuali fattori di rischio. In questa valutazione si possono anche includere tendenze, incidenti e rischi problematici associati a proprietà simili.
Una volta che tutti gli elementi di base di una proprietà sono espressi in forma di dati, il perito può utilizzare una serie di rapporti per calcolare un valore. Un rapporto può includere informazioni quali spese operative, copertura del debito e prestito al valore. I rapporti sono scelti e adeguati in base alle caratteristiche della proprietà e del mercato. Ad esempio, il valore di una proprietà con una storia travagliata o fattori ad alto rischio sarà di solito calcolato con un rapporto diverso da quello di un'entità relativamente senza problemi.
Il metodo di capitalizzazione del reddito è uno dei tre approcci alla valutazione della proprietà. Gli altri due metodi di valutazione comunemente utilizzati sono l'approccio dei costi e l'approccio del reddito da vendita. L'approccio del costo determina il valore bilanciando il valore corrente della proprietà rispetto a eventuali miglioramenti apportati nel tempo e l'ammortamento di tali miglioramenti. L'approccio del confronto delle vendite prende in considerazione principalmente il valore di proprietà comparabili nel determinare quale sarebbe un prezzo di mercato accettabile per la proprietà.