Cosa comporta la valutazione del territorio?
La valutazione del terreno in genere comporta numerosi calcoli per determinare quanti soldi vale un appezzamento di terreno. Tra le altre cose, la valutazione richiede una determinazione di quanto valga la terra indipendente da qualsiasi edificio, di quanto il quartiere dovrebbe svilupparsi negli anni futuri e della probabilità di apprezzamento o deprezzamento. Effettuare la valutazione del terreno è generalmente uno sforzo molto complesso. I valutatori della valutazione usano spesso più di un metodo per determinare il valore del terreno prima di arrivare a un numero finale.
Conoscere il valore del terreno è importante per una serie di motivi. I potenziali acquirenti di terreni spesso vogliono sapere quanto vale un pezzo di terra prima di investirci, ad esempio. I governi hanno anche interesse a sapere quanto vale un determinato pezzo di terra per valutare le tasse sulla proprietà. La valutazione del terreno è il processo di accertamento del valore attuale effettivo di qualsiasi pezzo di terra, sviluppato o meno.
Uno dei metodi di valutazione più comuni si basa sul prezzo di vendita di altri terreni simili. Il metodo di vendita comparabile analizza le recenti vendite di terreni simili all'interno della stessa area geografica per avere un'idea di ciò per cui il terreno sarebbe venduto sul mercato aperto. Spesso, il metodo di vendita comparabile richiede aggiustamenti soggettivi per le differenze nel terreno e nell'area circostante. Il prezzo di vendita di un lotto chiuso può aiutare a determinare il valore di un lotto di dimensioni simili nelle vicinanze, ad esempio, ma se quel lotto confina con una strada trafficata, il suo valore sarà necessariamente leggermente diverso.
Molti valutatori utilizzano anche un modello di costo dello sviluppo. Con questo metodo, i valutatori studiano i costi esistenti associati allo sviluppo di terreni simili e prendono in considerazione eventuali attributi fisici del terreno - come corsi d'acqua, pozzi di irrigazione o terreno roccioso - che potrebbero influire sul potenziale di costruzione. Questo tipo di valutazione è in genere abbastanza esaustivo, tenendo conto di molti fattori diversi.
Se gli edifici sono già collegati ai lotti, le cose spesso diventano più complicate per quanto riguarda la valutazione. In questi casi, la valutazione del terreno richiede un calcolo di quanto gli edifici incidono sul prezzo di vendita e quale sarebbe il valore del terreno senza quegli edifici collegati. Esistono diversi metodi per eseguire questo calcolo.
I metodi di analisi del reddito e di analisi dei costi sono tra i più comuni. Nel metodo di analisi del reddito, i periti di valutazione del terreno stimano la quantità di denaro che la proprietà guadagna ogni anno. Quindi, gli agenti determinano quanto vale l'edificio e assegnano una parte del reddito guadagnato all'edificio. Il resto è il valore del terreno.
I valutatori guardano anche alla creazione di valore con il metodo di analisi dei costi, ma solo in termini di quanto è costato costruirli. Con questo metodo, il valore del terreno è il valore della proprietà meno eventuali costi di costruzione. La valutazione dell'analisi dei costi è spesso criticata per non tenere conto dei costi di ammortamento o manutenzione.
Piuttosto che fare molte ipotesi e calcoli da soli, molte agenzie di valutazione moderne utilizzano computer e tecnologia per aiutarli a eseguire valutazioni del terreno più veloci e più accurate. Sono stati progettati vari programmi per sviluppare formule e calcolare il valore del terreno in base a una serie di fattori diversi. Questo processo è noto come valutazione di massa assistita da computer o CAMA.
I programmi CAMA di solito attingono a database più grandi di registri immobiliari, informazioni sulla vendita e valutazioni fiscali degli anni passati. Questi database sono noti come sistemi di informazione geografica o GIS. Nessun computer può svolgere il lavoro di un essere umano, ma usato correttamente, un computer che esegue un programma CAMA può semplificare notevolmente il lavoro di un valutatore.