Wat zijn Leasehold-verbeteringen?
Overname verbeteringen zijn aanpassingen aan een gebouw die door een huurder worden aangebracht om de ruimte bruikbaarder te maken. Enkele voorbeelden van verbeteringen aan de erfpacht zijn onder meer: schilderen, het installeren van toonbanken, scheidingswanden, het vervangen van vloeren en het bouwen van kleedkamers, onder vele andere dingen. Leasehold-verbeteringen worden soms ook "build-outs" genoemd en kunnen, afhankelijk van de aard van de verbetering, worden beschouwd als het eigendom van de huurder of het eigendom van de eigenaar.
Als een erfpachtverbetering kan worden verwijderd zonder de structuur te beschadigen of de voorwaarden van de huurovereenkomst te schenden, heeft de huurder het recht om deze te verwijderen wanneer hij of zij vertrekt. De eigenaars van een spa kunnen er bijvoorbeeld voor kiezen om hun bubbelbaden, sauna's en lichaamsbehandelingsapparatuur mee te nemen, waardoor de ruimte wordt verwijderd zodat het eruit ziet zoals het oorspronkelijk deed. Aan de andere kant, als een huurder zijn of haar huis schildert, zou het verwijderen van de verf uiteraard de structuur beschadigen, naast dat het nogal dom is, dus de verbetering van de erfpacht wordt beschouwd als het eigendom van de verhuurder.
Sommige verhuurders betalen voor verbeteringen aan de erfpacht om hun huurcontracten aantrekkelijker te maken, en in deze gevallen zijn de verbeteringen eigendom van de verhuurder. De verhuurder zou ook het recht hebben om de kosten van de verbeteringen en hun waardevermindering in de loop van de tijd af te trekken van zijn of haar belastingen. Veel verhuurders in ruimtes zoals winkelcentra bieden verbeteringen in erfpacht als onderdeel van hun contracten, om klanten te lokken.
Wanneer een huurder verbeteringen in de erfpacht aanbrengt, moet de verhuurder worden geraadpleegd, ongeacht of de huurder van plan is de badkamervloeren te vervangen of een reeks kantoren te creëren. Verhuurders kunnen besluiten dat ze de voorgestelde verbeteringen niet goedkeuren en de huurder vragen een ander plan voor te stellen. De huurder is in staat om de kosten en afschrijvingen van verbeteringen aan erfpacht die hij of zij betaalt af te trekken, hetgeen het feit weerspiegelt dat deze renovaties nodig zijn om de ruimte bruikbaar te maken.
Huurders moeten zich ervan bewust zijn dat veel landen specifieke wetten hebben over de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Verhuurders zijn bijvoorbeeld vaak verplicht toegang te bieden tot stromend water en elektriciteit. Daarom hoeft een huurder niet te betalen voor de installatie van toegang tot water en een watermeter, hoewel de huurder mogelijk moet betalen voor gespecialiseerd sanitair in de structuur. Evenzo wordt van veel verhuurders verwacht dat ze routineonderhoud uitvoeren, zoals dakbedekking en veiligheidsverbeteringen, zodat huurders niet hoeven te betalen voor dit soort renovaties.