Wat is een fase 2-beoordeling van de milieusite?
Een fase 2-beoordeling van de milieusite (ESA) is een door de Amerikaanse overheid verplicht proces om commercieel land en verbeteringen te testen om het niveau van milieuverontreiniging te bepalen. Het wordt uitgevoerd nadat een fase 1 ESA heeft vastgesteld dat contaminatie waarschijnlijk bestaat. Het beoordelingsproces helpt de aansprakelijkheid vast te stellen voor kopers die het onroerend goed willen kopen en om de schoonmaakkosten te bepalen.
Milieuvervuiling van onroerend goed vindt plaats wanneer gevaarlijke chemicaliën of aardolie in de grond sijpelen of gevaarlijke materialen worden gebruikt bij de constructie van verbeteringen. Dit kan gebeuren wanneer een woning te dicht bij een productiefaciliteit ligt die bijvoorbeeld chemicaliën in de plaatselijke rivier dumpt. Bouwmaterialen bevatten vaak verontreinigende stoffen als gevolg van veranderende industriële normen die ooit het gebruik van bepaalde stoffen alleen goedkeurden om te ontdekken dat ze na verloop van tijd gevaarlijk zijn voor mensen, zoals asbest en loodverf.
De Amerikaanse overheid heeft strikte aansprakelijkheidsnormen opgesteld voor kopers van commercieel onroerend goed, waardoor elke koper verantwoordelijk wordt gesteld voor het opruimen van verontreinigd onroerend goed zodra de aankoop doorgaat. Deze verantwoordelijkheid ligt vast ongeacht wanneer de besmetting plaatsvond, wie verantwoordelijk was voor het probleem, of dat de koper op de hoogte was van het probleem voordat de verkoop werd voltooid. De enige uitzondering is als de koper kan aantonen dat hij een zorgvuldig onderzoek van het onroerend goed heeft uitgevoerd om de verontreiniging te bepalen. Als zijn due diligence geen rode vlaggen opriep, wordt hij beschouwd als een 'onschuldige koper' en is hij niet verantwoordelijk voor het opruimen.
Kopers voldoen aan de zorgvuldigheidseisen door een ESA op het onroerend goed te bestellen. Een ESA bestaat uit drie fasen. De eerste fase is onderzoek. Het doorzoekt de geschiedenis van het onroerend goed en de omgeving op tekenen van milieueffecten, zoals de nabijheid van productiefaciliteiten, historische milieu-incidenten en het gemeenschappelijke gebruik van bouwmaterialen voor de leeftijd van het onroerend goed. Als het onderzoek een probleem aan het licht brengt, wordt een fase 2-beoordeling van de milieusite besteld.
Een fase 2-beoordeling van de milieusite is de testfase. De onderzoeker neemt monsters van de bodem, het grondwater en het oppervlaktewater en test deze op aardolie, zware metalen, pesticiden en oplosmiddelen. Hij neemt ook monsters van de gebruikte bouwmaterialen voor de verbeteringen en test de binnenluchtkwaliteit. Het proces zoekt naar loodverf, radon, kwik, asbest, schimmel en meeldauw.
De American Society for Testing and Materials (ASTM) stelt de normen voor een fase 2-beoordeling van de milieusite. Een adviseur wordt ingehuurd om het onderzoek uit te voeren en verstrekt de koper een schriftelijk rapport. Doorgaans wordt in het rapport het type verontreiniging en het blootstellingsniveau vastgesteld en wordt een professioneel advies gegeven over de corrigerende maatregelen die moeten worden genomen om het pand schoon te maken. Dit is een onmisbaar onderdeel van het proces voor een koper en stelt hem in staat de kosten te bepalen die gepaard gaan met opruiming door de overheid als hij besluit door te gaan met de verkoop.