Wat is een fase 2 -beoordeling van het milieulocatie?
Een fase 2-beoordeling van het milieulocatie (ESA) is een door de overheid gemandateerd proces van het testen van commercieel land en verbeteringen om het niveau van milieuverontreiniging te bepalen. Het wordt uitgevoerd nadat een fase 1 ESA heeft vastgesteld dat verontreiniging waarschijnlijk bestaat. Het beoordelingsproces helpt de aansprakelijkheid vast te stellen voor kopers die het onroerend goed willen kopen en om de opruimkosten te bepalen.
Milieuverontreiniging van onroerend goed vindt plaats wanneer gevaarlijke chemicaliën of aardolie in de grond sijpelt of gevaarlijke materialen worden gebruikt bij de bouw van verbeteringen. Dit kan gebeuren wanneer een woning te dicht bij een productiefaciliteit is die bijvoorbeeld chemicaliën in de lokale rivier dumpt. Bouwmaterialen bevatten vaak verontreinigingen als gevolg van het veranderen van industriële normen die ooit het gebruik van bepaalde stoffen hebben goedgekeurd om te ontdekken dat ze in de loop van de tijd gevaarlijk zijn voor mensen, zoals asbest en loodverf.
De Amerikaanse overheid heeft een strikte aansprakelijkheid vastgesteldNormen voor kopers van commercieel onroerend goed, waardoor elke koper verantwoordelijk is voor het opruimen van vervuilde onroerend goed zodra de aankoop doorloopt. Deze verantwoordelijkheid hecht zich, ongeacht wanneer de verontreiniging plaatsvond, die verantwoordelijk was voor het probleem, of dat de koper al dan niet op de hoogte was van het probleem voordat de verkoop werd voltooid. De enige uitzondering is als de koper kan bewijzen dat hij een ijverig onderzoek van het onroerend goed heeft uitgevoerd om besmetting te bepalen. Als zijn due diligence geen rode vlaggen verhoogde, wordt hij beschouwd als een "onschuldige koper" en is hij niet verantwoordelijk voor het opruimen.
Kopers voldoen aan de due diligence -eisen door een ESA op het onroerend goed te bestellen. Een ESA heeft drie fasen. De eerste fase is onderzoek. Het doorzoekt de geschiedenis van het onroerend goed en de omgeving naar tekenen van milieueffecten, zoals de nabijheid van productiefaciliteiten, histOrische omgevingsincidenten en het gemeenschappelijke gebruik van bouwmaterialen voor de leeftijd van het onroerend goed. Een fase 2 -beoordeling van het milieu -site wordt geordend als het onderzoek een probleem onthult.
Een fase 2 -beoordeling van de omgeving is de testfase. De onderzoeker neemt monsters van de grond, het grondwater en het oppervlaktewater en test ze op petroleum, zware metalen, pesticiden en oplosmiddelen. Hij neemt ook monsters van de bouwmaterialen die op de verbeteringen worden gebruikt en test de binnenluchtkwaliteit. Het proces zoekt naar loodverf, radon, kwik, asbest, schimmel en schimmel.
De American Society for Testing and Materials (ASTM) bepaalt de normen voor een fase 2 -beoordeling van het milieulocatie. Een consultant wordt ingehuurd om het onderzoek uit te voeren en biedt de koper een schriftelijk rapport. Doorgaans stelt het rapport het type verontreiniging vast en het niveau van blootstelling en geeft het een professionele mening over de corrigerende maatregelen die B zou moetenE Getrokken om het pand op te ruimen. Dit is een onmisbaar onderdeel van het proces voor een koper en stelt hem in staat om de kosten te bepalen die verband houden met door de overheid gemandateerde opruiming als hij besluit door te gaan met de verkoop.