Wat is een levenslange cap?
Een levenslange cap is de gegarandeerde maximale rentevoet die een geldschieter gedurende de looptijd van de lening kan heffen op een hypotheek met variabele rente (ARM). De rente op een ARM fluctueert op basis van een benchmark. Soms fluctueert de rente net zo vaak als elke maand. Om kredietnemers te verzekeren dat de rentevoet op hun leningen nooit een bepaalde rentevoet zal overschrijden, stelt de kredietgever een maximum vast dat gelijk is aan de vaste rentevoet plus een bepaald maximumpercentage.
Lenders ontwerpen verschillende leningsproducten in de residentiële vastgoedmarkt om aan de behoeften van leners te voldoen. Twee van de belangrijkste soorten hypotheekproducten zijn forfaitaire hypotheken en ARM's. Forfaitaire hypotheken bieden de kredietnemer een enkel rentetarief dat van invloed blijft gedurende de looptijd van de lening, die kan oplopen tot 15 of 30 jaar. Dit type lening biedt de kredietnemer zekerheid met betrekking tot zijn periodieke leningen, maar kan ook een albatros zijn als hypotheken met een lagere rente in latere jaren beschikbaar komen.
Om de kredietnemer te beschermen tegen de mogelijkheid dat de rente kan dalen, kan hij ervoor kiezen om in plaats daarvan een ARM af te sluiten. Een ARM gebruikt een variabele rente die is gekoppeld aan een benchmark die zal stijgen en dalen met de economische omstandigheden in het land waar de lening wordt verstrekt. De leningsvoorwaarden duiden een populaire ARM-benchmark aan en een vast percentage dat aan het benchmarkpercentage moet worden toegevoegd om op elk moment de werkelijke rentevoet op de ARM te bepalen. In de praktijk kan de benchmark bijvoorbeeld schommelen tussen twee en drie procent, terwijl het vaste tarief op de ARM kan worden vastgesteld op vier procent. Dit scenario zou resulteren in een fluctuerende rente op de lening tussen zes en zeven procent.
De manier waarop de kredietgever de lener tegen een volatiele benchmark beschermt, is door een levenslange limiet in te stellen. Deze cap functioneert als een harde maximale rente die op de lening kan worden berekend. De levensduurlimiet wordt toegevoegd aan de ARM-snelheid om de maximale snelheid te bepalen. Als het ARM-tarief vier procent is en de levensduurlimiet vijf procent, kan de rente over de lening niet hoger zijn dan negen procent, ongeacht hoe hoog de benchmark gaat. Als een praktisch voorbeeld, als de benchmark steeg tot 6% voor een ARM met een rentetarief van 4% en een levenslange limiet van 5%, zou de maximale rentevoet die de kredietgever de lener in rekening zou kunnen brengen 9% zijn, hoewel de benchmark feitelijk verhoogt de fluctuerende rente tot 10%.