Hva er en fase 2-vurdering av miljøområdet?
En fase 2-miljøanalyse (ESA) er en amerikansk myndighetsmandert prosess for å teste kommersiell land og forbedringer for å bestemme nivået av miljøforurensning. Det utføres etter at en fase 1 ESA har bestemt at forurensning sannsynligvis eksisterer. Vurderingsprosessen er med på å etablere ansvar for kjøpere som ønsker å kjøpe eiendommen og til å bestemme oppryddingskostnadene.
Miljøforurensning av fast eiendom oppstår når farlige kjemikalier eller petroleum siver ned i bakken eller farlige materialer brukes i konstruksjonen av forbedringer. Dette kan skje når en eiendom ligger for nær et produksjonsanlegg som for eksempel dumper kjemikalier i den lokale elven. Byggematerialer inneholder ofte forurensninger som et resultat av endrede industrielle standarder som på en gang godkjente bruk av visse stoffer bare for å finne at de er farlige for mennesker over tid, for eksempel asbest og blymaling.
Den amerikanske regjeringen etablerte strenge ansvarsstandarder for kjøpere av næringseiendom, noe som gjør enhver kjøper ansvarlig for opprydding av forurenset eiendom når kjøpet gjennomføres. Dette ansvaret legges til uavhengig av når forurensningen skjedde, hvem som var ansvarlig for problemet, eller om kjøperen var klar over problemet før eller fullførte salget. Det eneste unntaket er hvis kjøperen kan bevise at han foretok en nøye undersøkelse av eiendommen for å fastslå forurensning. Hvis hans aktsomhet ikke røde flagg, anses han som en "uskyldig kjøper" og er ikke ansvarlig for opprydding.
Innkjøpere tilfredsstiller aktsomhetskrav ved å bestille en ESA på eiendommen. En ESA har tre faser. Den første fasen er undersøkende. Den søker i historien til eiendommen og området rundt etter tegn til miljøpåvirkninger, som nærhet til fabrikkanlegg, historiske miljøhendelser og den vanlige bruken av bygningsmaterialer for eiendommens alder. En fase 2-vurdering av miljøstedet bestilles hvis undersøkelsen avdekker noe problem.
En fase 2-vurdering av miljøstedet er testfasen. Etterforskeren tar prøver av jord, grunnvann og overflatevann, og tester dem for petroleum, tungmetaller, plantevernmidler og løsemidler. Han tar også prøver av byggematerialene som er brukt på forbedringene og tester inneluftkvaliteten. Prosessen ser etter blymaling, radon, kvikksølv, asbest, mugg og mugg.
The American Society for Testing and Materials (ASTM) setter standarder for en fase 2-miljøstedvurdering. En konsulent blir ansatt for å gjennomføre undersøkelsen og gir kjøperen en skriftlig rapport. Vanligvis fastslår rapporten hvilken type forurensning det er snakk om og eksponeringsnivået, samt gir en profesjonell mening om korrigerende tiltak som bør tas for å rydde opp i eiendommen. Dette er en uunnværlig del av prosessen for en kjøper, og gjør det mulig for ham å bestemme kostnadene forbundet med regjeringsmandert opprydding hvis han bestemmer seg for å gjennomføre salget.