Co to jest należyta staranność środowiskowa?
Due diligence środowiskowe (EDD) obejmuje analizę potencjalnego i istniejącego ryzyka środowiskowego związanego z własnością handlową lub przemysłową. W niektórych miejscach badania EDD są standardowe lub nawet wymagane w przypadku większości komercyjnych i przemysłowych zakupów gruntów i nieruchomości. Ustalenia raportu dotyczącego należytej staranności środowiskowej mogą wpłynąć na dostępność pożyczek na zakup oraz cenę zakupu nieruchomości.
Nie wszystkie ziemie są sobie równe; dzięki różnorodnym działaniom naturalnym i sztucznym, ziemia, wody gruntowe, a nawet powietrze w danym obszarze mogą z czasem ulec niebezpiecznemu zanieczyszczeniu lub skażeniu. Dawno zapomniane składowiska mogą uwalniać niebezpieczne gazy, materiały radioaktywne mogą zanieczyszczać glebę, a spływy przemysłowe z wielu kilometrów mogą zatruwać źródła wód gruntowych. Jeśli istnieje zagrożenie dla zdrowia środowiska, może ono stanowić niebezpieczne, a nawet śmiertelne zagrożenie dla osób nieświadomych tej sytuacji. W latach 80. raportowanie dotyczące należytej staranności środowiskowej stało się powszechne w świecie komercyjnym w ramach odpowiedzialności osób lub organizacji próbujących sprzedać ziemię.
W zależności od regionu mogą obowiązywać określone standardy inspekcji i raportów EDD. Zgodnie z obowiązującymi normami certyfikowani inspektorzy mogą potrzebować pobrać próbki gleby i wody, zbadać rejestry publiczne, przeprowadzić wywiad z właścicielami i poprzednimi pracownikami na ziemi oraz zapoznać się z mapami topograficznymi. Wszystkie ustalenia są dokładnie sprawdzane i rejestrowane oraz przedstawiane właścicielowi nieruchomości lub firmie handlowej. W niektórych przypadkach właściciel może następnie podjąć kroki w celu zmniejszenia zagrożeń dla środowiska opisanych w początkowym raporcie, a następnie poprosić o drugą lub bieżącą kontrolę. Ponieważ raport EDD wyszczególniający wiele problemów może mieć istotny wpływ na cenę i finansowanie nieruchomości, wielu właścicieli uważa, że tańsze jest stosowanie sugerowanych poprawek przed wprowadzeniem nieruchomości na rynek lub ustaleniem ostatecznej ceny.
Oprócz przedstawienia listy zagrożeń dla środowiska i sformułowania możliwych rozwiązań inspektorzy ds. Należytej staranności w zakresie ochrony środowiska zazwyczaj zazwyczaj przeprowadzają analizę kosztów szkód i wymaganych napraw. Może to pomóc właścicielowi w określeniu całkowitego kosztu usunięcia zagrożeń środowiskowych w porównaniu do ceny sprzedaży i finansowania, jeśli problemy nie zostaną rozwiązane. Raport może także zawierać porównanie zagrożeń dla stanowych, federalnych lub lokalnych przepisów dotyczących bezpieczeństwa środowiska, aby pokazać wszystkie obszary, w których nieruchomość jest niezgodna z normami prawnymi.
W niektórych przypadkach kupujący mogą odstąpić od wymogów należytej staranności w zakresie ochrony środowiska. Zasadniczo dzieje się tak tylko wtedy, gdy kupujący ma pełne osobiste finansowanie, ponieważ większość kredytodawców odmówi udzielenia pożyczek na nieruchomości za pomocą aktualnego raportu EDD. Kupujący może również zaakceptować ograniczony raport EDD, który może ograniczać się tylko do publicznej bazy danych i informacji o dokumentacji nieruchomości.