Como ganho juros no compromisso?

Nos Estados Unidos, quando os imóveis são comprados com dinheiro emprestado - ou seja, uma hipoteca - o credor hipotecário fará acordos com o mutuário não apenas para o pagamento periódico do principal e dos juros devidos pelo empréstimo hipotecário, mas também frequentemente exigem que uma conta de garantia seja estabelecida para manter contribuições mensais do mutuário para o pagamento futuro de prêmios de seguro de risco e impostos imobiliários. Em muitos casos, esses valores podem ser substanciais - em alguns casos, até US $ 10.000 por ano. Os mutuários freqüentemente querem saber se podem ganhar juros em contas de garantia. Entretanto, não há uma resposta clara para essa pergunta.

Nos EUA, 14 estados exigem que os credores hipotecários paguem juros sobre contas de garantia sob certas condições, e os mutuários que atendem a essas condições nesses estados não precisam se preocupar com esse problema. Em alguns desses estados, a lei especifica as taxas mínimas de juros a pagar nessas contas e, em épocas em que as taxas de juros vigentes são baixas, as taxas de juros das contas de garantia podem realmente ser mais altas do que as disponíveis para as contas de poupança e do mercado monetário.

Os outros 36 estados, no entanto, não exigem que os credores paguem juros sobre contas de garantia. Os mutuários podem obter juros sobre os fundos de garantia, mas a única maneira de fazer isso é encerrar suas contas de garantia e pagar os impostos de propriedade e os prêmios de seguro quando vencidos. A maioria dos credores hipotecários permitirá que os mutuários encerrem contas em garantia e paguem suas próprias contas de seguros e impostos quando o patrimônio líquido - ou seja, a diferença entre o valor da propriedade e o saldo devedor - é de pelo menos 20% do valor da propriedade e de seus empréstimos. têm pelo menos um ano de idade sem pagamentos em atraso nos 12 meses anteriores. Alguns credores terão requisitos adicionais e também podem exigir que os mutuários paguem uma taxa para fechar uma conta de garantia.

Assim, como geralmente haverá custos adicionais impostos aos mutuários para encerrar suas contas de garantia, os mutuários devem determinar quanto tempo levará para empatar - isto é, quantos meses ou anos serão necessários para os juros auferidos sobre o tipo de garantia. fundos para superar o montante perdido para as taxas do credor. Pode não ser financeiramente prudente, por exemplo, assumir a responsabilidade de manter os fundos judiciais em sua própria conta se o mutuário planeja vender a propriedade antes desse ponto de equilíbrio.

Um mutuário que atenda às qualificações e decida encerrar uma conta de garantia deve estabelecer uma conta real - geralmente uma conta poupança ou uma conta no mercado monetário ou certificados de depósito de curto prazo (CD), em um banco ou cooperativa de crédito - na qual armazenar fundos antes do desembolso para a autoridade tributária ou companhia de seguros. Nesse ponto, também é prudente explorar a possibilidade de descontos ou créditos que possam estar disponíveis em qualquer um deles e aproveitá-los. Um benefício disponível para os mutuários com cartões de crédito que pagam recompensas pelos valores gastos é que eles podem cobrar suas contas de seguros e impostos nesses cartões. Supondo que eles paguem imediatamente à empresa do cartão de crédito, eles têm a vantagem adicional das recompensas de usar o cartão de crédito.

Há benefícios em assumir a responsabilidade de pagar os próprios prêmios de seguro e impostos sobre a propriedade, em vez de assumir que o credor hipotecário pagará adequadamente essas contas. A primeira delas é o conhecimento absoluto de que as contas estão sendo pagas e que os fundos estão devidamente contabilizados; os problemas com as contas de garantia são uma das principais reclamações dos proprietários norte-americanos com seus financiadores. Além disso, um benefício oculto de pagar os próprios prêmios de seguro e impostos imobiliários é que, quando a hipoteca é paga, não há dificuldade em mudar a responsabilidade por esses pagamentos do credor. Em alguns casos, os proprietários cujas hipotecas foram aposentadas não tinham o hábito de pagar os prêmios de seguro do proprietário e não os pagavam, e as companhias de seguros cancelaram as apólices por falta de pagamento do prêmio.