O que são direitos de superfície?

Na maioria das jurisdições em todo o mundo, os direitos de propriedade são divididos em direitos aéreos, direitos de superfície e direitos de superfície. Como o nome indica, os direitos de superfície são direitos de uso, melhoria e venda da superfície da terra. Direitos de subsuperfície, por outro lado, são direitos que podem ser reservados quando alguém vende uma propriedade e se aplica ao direito de minerar ou escavar quaisquer minerais encontrados abaixo da superfície da terra. Os direitos aéreos, na maioria das jurisdições, se aplicam ao ar acima de uma propriedade e também podem ser separados dos direitos de superfície e vendidos.

O proprietário dos direitos de superfície é livre para melhorar ou construir qualquer coisa que as leis de zoneamento locais permitam na terra. Os direitos à superfície também geralmente incluem o direito de plantar plantações, grama, flores ou árvores. Os direitos à água encontrados abaixo ou adjacentes à propriedade variam de acordo com a jurisdição, o tipo de massa de água e se a terra é ou não encontrada em uma área em que a água é escassa. Frequentemente, o governo detém os direitos à água encontrados abaixo da superfície.

A maioria das pessoas não pensa muito nos diferentes direitos à terra que acompanham um pedaço de propriedade. Vale a pena, no entanto, ler atentamente a escritura antes de comprar uma propriedade, pois houve um tempo em que uma propriedade foi vendida enquanto a reserva dos direitos de subsolo não era incomum. Isso foi particularmente comum no Velho Oeste, nos Estados Unidos, durante a corrida do ouro, ou em áreas onde o petróleo foi descoberto historicamente. Quando os direitos à superfície são vendidos ou transferidos com uma reserva de direitos de subsuperfície, o proprietário dos direitos minerais de subsuperfície tem o direito de exercer esse direito sempre que optar por fazê-lo e pode usar qualquer parte da superfície é razoavelmente necessário extrair os minerais.

Os direitos aéreos raramente são importantes ou relevantes para propriedades residenciais; no entanto, eles geralmente são importantes em grandes áreas urbanas densamente povoadas, onde os códigos de zoneamento restringem fortemente a altura dos edifícios. Tecnicamente, um proprietário geralmente possui o direito ao ar acima de uma propriedade pelo infinito, desde que quaisquer estruturas construídas na propriedade não interfiram no tráfego aéreo. Na realidade, a maioria das jurisdições possui restrições de altura nas estruturas construídas. Um proprietário pode, às vezes, vender seus direitos aéreos que não estão sendo usados. Por exemplo, em uma cidade grande onde os edifícios são restritos a 20 andares, um proprietário de uma propriedade que não esteja usando 15 de suas histórias alocadas pode ter permissão para vender esses direitos, ou histórias, a outro proprietário.