O que é um contrato fechado?

Também conhecido como arrendamento à distância ou arrendamento líquido, um arrendamento fechado é um tipo de contrato de aluguel que não compromete o arrendatário a comprar o imóvel no momento em que o contrato expira. Esse tipo de contrato possibilita que o arrendatário avalie o valor atual da propriedade no momento em que o contrato expira e determine se a propriedade foi valorizada ou depreciada durante o curso do contrato. Se o valor da propriedade tiver se depreciado, o arrendatário pode simplesmente encerrar o relacionamento e encontrar novas acomodações para morar. Nas situações em que a propriedade tenha apreciado, o arrendatário poderá optar por exercer provisões dentro do contrato de arrendamento que permitam concluir a compra da propriedade.

Embora existam variações na forma como um contrato de arrendamento fechado é elaborado, um modelo básico exige o cálculo do valor antecipado da propriedade no final do contrato de arrendamento. Por exemplo, se o imóvel em questão for um veículo, a avaliação do valor projetado no final do arrendamento poderá ser metade do preço de compra original. Esse valor de avaliação é usado para calcular o valor dos pagamentos mensais para que, no final do arrendamento, o arrendatário possa pagar ao proprietário o valor projetado e, assim, ser o proprietário do veículo.

É aqui que o contrato fechado oferece uma opção importante para o arrendatário. Se o veículo tiver se depreciado além das expectativas, o arrendatário poderá optar por não exercer sua opção de comprá-lo no final do contrato. Em vez disso, o proprietário mantém o título completo. Se o locatário optar por comprar o veículo, apesar da depreciação adicional, ele ou ela pagará ao proprietário o valor projetado e usado para estruturar o contrato de locação, pagando efetivamente mais pelo veículo do que realmente vale. Na maioria das vezes, é muito mais provável que o locatário devolva o veículo ao proprietário e procure outro transporte.

Há casos em que o mesmo modelo é válido para outros tipos de propriedade, incluindo imóveis. Aqui, o arrendatário pode realmente utilizar uma situação de arrendamento fechado para garantir propriedades que apreciam além do valor antecipado no momento em que o arrendamento é efetivado. Dependendo de como as disposições do contrato de arrendamento são redigidas, o arrendatário pode ter a opção de comprar o imóvel conforme o valor projetado no início do contrato. Isso significa que, se a propriedade valorizar aproximadamente 20% a mais do que o projetado anteriormente, o arrendatário poderá exercer a opção e comprar a propriedade com a projeção mais baixa, em vez do valor atual de mercado.

Como o modelo de arrendamento fechado está sujeito às regulamentações locais, é importante saber quais termos e disposições são regidos pelas leis locais. Em algumas áreas, o arrendatário pode não ter a opção de comprar pelo menor valor projetado, se o imóvel tiver apreciado além das expectativas anteriores. Como em qualquer tipo de contrato legal, é importante entender como cada disposição do contrato se aplicaria em diferentes cenários, antes de se comprometer.