O que é capitalização de ganhos?
A capitalização de lucros é um método usado por investidores ou potenciais investidores para projetar o valor estimado de um investimento, calculando o fluxo de caixa atual em conjunto com quaisquer riscos esperados. O fluxo de caixa de um negócio refere-se aos ganhos diários desse negócio, enquanto a capitalização é o retorno do investimento em termos de lucro. O método de capitalização de lucros permite que os investidores medam os retornos estimados de uma série de investimentos em potencial contra os riscos, com o objetivo de determinar o melhor negócio.
Uma ilustração simples da capitalização de ganhos pode ser mostrada usando o exemplo de um investidor que tem dinheiro para investir. Digamos que o investidor tenha a opção de investir em um dos três complexos de apartamentos chamados A, B e C. O apartamento A está localizado em um bom bairro e cada unidade é alugada por US $ 1.500 dólares por mês. O apartamento B está localizado em um bairro um pouco menos seguro, mas cada unidade custa US $ 1.500 (dólares) também. Em seguida, o apartamento C está localizado em um bairro um tanto inseguro, e cada apartamento custa US $ 1.000 por mês. O apartamento C tem 150 unidades de aluguel, enquanto os apartamentos A e B têm 70 unidades cada. Cada edifício complexo custa a mesma quantidade.
O potencial investidor aplicará a capitalização de ganhos nessa situação considerando a capitalização versus o risco. O apartamento C pode parecer um bom negócio, mas o fato de o bairro não ser seguro é um risco que afeta o investimento, mantendo os potenciais locatários afastados, deixando algumas unidades vazias. Além disso, o apartamento B não é um bom investimento quando o apartamento A está disponível pelo mesmo preço e está localizado em uma área melhor.
O apartamento A produzirá os melhores retornos ao longo do tempo, porque se encontra em um bom bairro, e a demanda por unidades de aluguel nessa parte da cidade é alta. Esse investimento pode até ser apreciado no futuro, pois as forças da demanda e da oferta limitada trabalham para elevar o preço do aluguel de apartamentos naquele bairro. Como tal, a capitalização dos ganhos previstos para o apartamento A é a melhor das opções disponíveis.
A capitalização de ganhos também pode ser aplicada a outras opções de investimento, além de apenas imóveis. A única desvantagem desse método de avaliação de receita potencial para investimentos é que o investimento deve ter um fluxo de caixa projetável. Por exemplo, a capitalização de ganhos pode ser aplicada às unidades de aluguel porque a receita esperada das unidades pode ser determinada até um prazo definido. Essa renda pode ser comparada aos riscos para descobrir se o investimento vale o preço pedido.