O que é capitalização de renda?
Investidores e avaliadores em imóveis usam capitalização de renda para projetar o valor futuro de uma propriedade para gerar renda. Esse método de avaliação pode ajudar um potencial comprador a determinar o melhor preço de um imóvel com base em sua lucratividade prevista. A capitalização de renda leva em consideração vários fatores, incluindo a condição da propriedade, como ela se compara a propriedades semelhantes, a quantidade de tempo em que foi mantido pelo proprietário anterior e o status dos arrendamentos atuais.
Capitalização direta e capitalização de rendimento são dois métodos pelos quais a capitalização de renda pode ser determinada. O método de capitalização de rendimento ajuda a avaliar o valor atual de uma propriedade, determinando o retorno esperado do investimento. Isso é calculado principalmente considerando padrões de desempenho passado e fazendo projeções com base nessas informações. A capitalização direta considera capital e dívida emprestados, contrastando as tendências do mercado com a propriedade em consideração.
Um dos elementos gerais mais importantes da capitalização de renda é o exame das tendências atuais do mercado em geral e de propriedades semelhantes em particular. Esses dados são comparados com as receitas e perdas sofridas pelo imóvel que está sendo considerado para compra. Ao entender o valor de propriedades semelhantes e o mercado como um todo, é possível avaliar se a propriedade em questão está e tem cumprido as expectativas do mercado.
Outra faceta importante da capitalização de renda é a avaliação de risco. Isso inclui um inventário de problemas passados e atuais equilibrados com relação a possíveis fatores de risco. Tendências problemáticas, incidentes e riscos associados a propriedades semelhantes também podem ser incluídos nesta avaliação.
Uma vez que todos os elementos básicos de uma propriedade sejam expressos em forma de dados, o avaliador pode usar uma série de proporções para calcular um valor. Um índice pode incluir informações como despesas operacionais, cobertura da dívida e valor do empréstimo. Os índices são escolhidos e ajustados de acordo com as características da propriedade e do mercado. Por exemplo, o valor de uma propriedade com histórico problemático ou alto fator de risco geralmente será calculado com uma razão diferente da de uma entidade relativamente livre de problemas.
O método de capitalização de renda é uma das três abordagens para avaliação de propriedades. Os outros dois meios de avaliação mais usados são a abordagem de custo e a receita de vendas. A abordagem de custo determina o valor equilibrando o valor atual da propriedade com quaisquer melhorias feitas ao longo do tempo e a depreciação dessas melhorias. A abordagem de comparação de vendas leva principalmente em consideração o valor de propriedades comparáveis ao determinar qual seria um preço de mercado aceitável para a propriedade.