O que é o processo de encerramento?

O processo de execução duma hipoteca é o mecanismo legal através do qual um credor ou credor pode obter legalmente o controle de uma propriedade de um devedor que não cumpriu os termos de um contrato de hipoteca ou dívida. Diferentes estados e nações possuem leis que especificam a rapidez com que um detentor de penhor pode ser encerrado após um pagamento perdido. Um proprietário perde todos os direitos de propriedade de uma propriedade depois que o detentor da garantia o encerra.

Quando um mutuário falha em efetuar um pagamento pontual da hipoteca, a empresa hipotecária normalmente avalia uma multa e notifica as agências de crédito do atraso no pagamento. Muitos credores tentam acomodar os mutuários que ficaram para trás em seus pagamentos de hipotecas porque o processo de execução duma hipoteca pode ser caro. Os agentes de cobrança contratados pelo banco tentam entrar em contato com o mutuário e cobrar a dívida não paga. Os credores podem optar por excluir os devedores que não podem pagar, ou permitir que o devedor tente uma venda antes da execução duma hipoteca.

As vendas antes da execução hipotecária envolvem mutuários que não conseguem vender suas casas porque o preço de mercado caiu abaixo do saldo da hipoteca devida e agora não podem mais pagar os pagamentos da hipoteca. O detentor do penhor concorda em permitir que o mutuário venda a casa por menos do que o valor devido na hipoteca. Essas vendas também são conhecidas como "vendas a descoberto" e o mutuário e o detentor de penhor precisam acordar um preço com o comprador antes que a casa possa ser vendida. Os mutuários que conseguem negociar com êxito uma venda a descoberto evitam a execução duma hipoteca, mas, se um acordo não puder ser alcançado, o credor normalmente avança no processo de execução duma hipoteca.

Um detentor de penhor solicita ao tribunal local que encerre em casa. Um juiz revisa os documentos relacionados à colocação da garantia e às evidências do credor de que o mutuário não cumpriu a obrigação da garantia. Os mutuários têm o direito de recorrer de uma execução hipotecária, mas geralmente, se o credor puder provar que o mutuário está inadimplente, o juiz permitirá que o detentor do penhor exclua a casa. Uma transferência de escritura é registrada no tribunal que transfere a casa do mutuário para o detentor da garantia. O processo judicial de encerramento termina com a venda do imóvel pelo detentor do penhor e a utilização de recursos arrecadados para liquidar a dívida do mutuário.

O processo de encerramento pode ser oneroso para o detentor do penhor em termos de despesas legais. Alguns detentores de penhor leiloam casas hipotecadas por preços abaixo do mercado para evitar custos de manutenção a longo prazo. Os credores que não leiloam imóveis geralmente recebem lances mais altos vendendo imóveis com a assistência de agentes listados, mas as taxas e impostos dos agentes esgotam os recursos da venda.