Qual é o processo de execução duma hipoteca?
O processo de execução duma hipoteca é o mecanismo legal através do qual um credor ou detentor de penhor pode legalmente obter o controle de uma propriedade de um devedor que não conseguiu honrar os termos de um contrato de hipoteca ou dívida. Diferentes estados e nações têm leis que especificam a rapidez com que um titular de garantia pode encerrar após um pagamento perdido. Um proprietário perde todos os direitos de propriedade para uma propriedade depois que o titular do penhor encerra. Muitos credores tentam acomodar os mutuários que ficaram para trás em seus pagamentos de hipoteca porque o processo de execução duma hipoteca pode ser caro. Os agentes de coleções empregados pelo banco tentam entrar em contato com o mutuário e coletar a dívida não paga. Os credores podem optar por encerrar os mutuários que não podem pagar pagamentos ou permitir que o mutuário tente uma venda de pré-conclusão.
As vendas de pré-conclusão envolvem mutuários que não conseguem vender suas casas porque o preço de mercado caiu abaixo do saldo da hipoteca devido e agora não pode mais se dar ao luxo de fazer pagamentos de hipotecas. O titular do penhor concorda em permitir que o mutuário venda a casa por menos do que o valor devido à hipoteca. Essas vendas também são conhecidas como "vendas curtas", e tanto o mutuário quanto o titular do penhor precisam concordar com um preço com um comprador antes que a casa possa ser vendida. Os mutuários que conseguem negociar com sucesso uma venda a descoberto evitam a execução duma hipoteca, mas, se não puder ser alcançado um acordo, o credor normalmente avança com o processo de execução duma hipoteca.
Um detentor de petições solicita que o tribunal local encerrasse em casa. Um juiz analisa os documentos relacionados à colocação da garantia e das evidências do credor de que o mutuário não defendeu a obrigação de garantia. Os mutuários têm o direito de recorrer de uma execução duma hipoteca, mas geralLy, se o credor puder provar que o mutuário está inadimplente, o juiz permite que o titular do penhor encurça em casa. Uma transferência de ação é registrada no tribunal que transfere a casa do mutuário para o titular do penhor. O processo de encerramento da decisão do tribunal termina com o titular do penhor vendendo a propriedade e usando fundos elevados para liquidar a dívida do mutuário.
O processo de encerramento pode ser caro para o detentor do penhor em termos de despesas legais. Alguns leilões de penhoras foram encerradas casas por preço abaixo do mercado para evitar custos de manutenção a longo prazo. Os credores que não leiloam casas geralmente recebem lances mais altos vendendo casas com a assistência de agentes de listagem, mas as taxas e impostos de agentes esgotam a venda da venda.