O que é interesse não adquirido?

Juros não adquiridos é um termo usado para identificar a quantia de juros cobrada em um empréstimo antes que o mutuário tenha tempo suficiente para se beneficiar do principal do empréstimo. Hoje, quase todos os tipos de estrutura de empréstimos geralmente envolvem o pagamento de juros não adquiridos durante os primeiros meses do período de reembolso. À medida que o mutuário começa a colher benefícios dos ativos adquiridos com o empréstimo, os juros antecipados são cada vez mais vistos como auferidos pelo credor.

Quando se trata de empréstimos padrão ao consumidor, como hipotecas e empréstimos para automóveis, os termos e condições do contrato de empréstimo incluirão detalhes sobre o valor dos juros cobrados antecipadamente. Geralmente, isso segue um padrão de cada pagamento mensal direcionado para os juros previstos para serem aplicados ao empréstimo durante a série de pagamentos especificada. Dependendo dos termos, uma porcentagem maior de cada pagamento mensal será direcionada para juros não adquiridos durante a primeira metade do período do empréstimo. À medida que o saldo devedor diminui, os juros representam uma porcentagem menor do pagamento mensal.

Algumas escolas de finanças veem todos os juros pagos durante o curso do empréstimo a serem adquiridos até que o empréstimo seja liquidado integralmente. De acordo com essa abordagem, o mutuário não recebe o benefício total do empréstimo até que a propriedade adquirida não seja mais onerada pela hipoteca ou pelos termos do contrato de empréstimo. Depois que o empréstimo é pago integralmente, entende-se que o mutuário ganhou os juros que foram pagos.

Em alguns empréstimos, há provisões para o devedor pagar antecipadamente o empréstimo e, assim, usufruir de uma redução na taxa de juros aplicada. Dependendo da estrutura específica do empréstimo, pode ser possível ao mutuário quitar o empréstimo antecipadamente e, na verdade, é devido o reembolso de uma parte dos juros não adquiridos que já foram pagos. No entanto, esta é uma situação relativamente rara. Mais comumente, as instituições de crédito tendem a estruturar o acúmulo de juros não adquiridos de uma maneira que não exija reembolso de juros ao mutuário.