Каковы лучшие советы по управлению имущественными активами?

Управление имущественными активами - это просто управление имуществом, ориентированное на более широкий контекст, чем тот, в котором существует свойство. Этот контекст обычно является бизнесом, отличным от владения и управления недвижимостью. Примерами могут быть производство, складирование, розничные продажи, исследования и разработки или офисные помещения для исполнительной власти. Безотносительно контекста цель управления имущественными активами состоит в том, чтобы рассматривать недвижимое имущество как отдельное предприятие и максимизировать его ценность.

Автономный бизнес в сфере недвижимости оценивается на основе чистого дохода, который он производит. Если недвижимость не обслуживалась должным образом, стоимость ее ремонта будет вычтена из стоимости, указанной в чистой прибыли. Затем вы хотите узнать, как максимизировать чистый доход от части недвижимости.

Существует четыре основных категории расходов: налоги на недвижимость, вакансии, коммунальные услуги и техническое обслуживание. Налоги на недвижимость обычно потребляют от 15 до 20 процентов дохода от собственности. Разные налоговые юрисдикции, как внутри штата, так и между штатами, имеют разные схемы налогообложения, поэтому точный процент может быть выше или ниже. Налоги на недвижимость являются самыми сложными для снижения расходами. Мудрое управление имущественными активами будет стремиться уменьшить оценку налогового оценщика в периоды рецессии.

Вакансия является следующей по величине стоимостью. Здесь может быть потеряно от 9 до 18 процентов запланированного валового дохода. Когда арендатор уходит, арендодатель несет потерянный доход, затраты на покраску и перепланировку, стоимость новых «улучшений арендатора», улучшений, которые специфичны для потребностей арендатора, и затраты на аренду, такие как рекламные и юридические расходы связанные с подготовкой и проверкой аренды.

Рациональное управление имущественными активами минимизирует оборот, даже за счет не всегда достижения максимальной арендной платы. Снижение арендной платы для существующих арендаторов на несколько долларов в месяц обходится дешевле, чем расходы, связанные с уходом арендатора. И наоборот, дешевле оставить свободное место немного дольше, чем арендовать его арендатору, который не может себе этого позволить, или тому, у кого есть серьезные проблемы с кредитом. Единственная вещь, которая стоит дороже потери хорошего арендатора - это выселение плохого.

Коммунальные услуги являются значительными расходами для арендодателя в высотных офисных помещениях, но не в полосовых торговых центрах, где площади обычно измеряются индивидуально. В контексте управления имущественными активами коммунальные услуги важны, потому что крупное коммерческое предприятие платит им прямо или косвенно. Освещение, отопление и кондиционирование воздуха теперь обычно контролируются компьютерами, датчиками тепла и детекторами движения. Будьте уверены, что они присутствуют и в курсе.

Техническое обслуживание, которое должно составлять от 8 до 12 процентов от арендной платы, является излюбленным местом для краткосрочной замены недвижимости. Неспособность сохранить имущество в хорошем состоянии - плохая стратегия управления имуществом. Проблемы, как правило, со временем нарастают, а стоимость ремонта в несколько раз превышает стоимость, если бы они были выполнены, когда должны были быть. С другой стороны, покупка неоправданно дорогих светильников - это пустая трата денег, независимо от того, какой руководитель их хочет. Лучшая стратегия состоит в том, чтобы отремонтировать собственность правильно и когда это уместно, но избегайте переплаты или чрезмерного улучшения.