Что такое ипотечные ценные бумаги?

Ценные бумаги с ипотечным покрытием являются долями в пуле закладных, которые дают право предъявителям на выплаты из пула. Можно думать о них как о долях в ипотечном займе всякий раз, когда заемщик производит платеж по своей закладной, часть этого платежа оказывается в руках владельца ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Этот тип обеспечения известен как «долговое обеспечение», что означает, что у предъявителя есть интерес в форме долга.

Обычно способ работы с ценными бумагами с ипотечным покрытием заключается в том, что инвестиционная фирма или государственное учреждение покупает большое количество закладных у банка-эмитента, создавая пул закладных. Инвесторы могут купить этот пул за определенную сумму на одну акцию, и по мере осуществления платежей они получают доход, который варьируется по размеру, в зависимости от того, сколько акций они владеют и рейтинга их акций. Идея состоит в том, что, распределяя риск, инвесторам гарантируется определенный уровень доходности, поскольку, если один покупатель жилья из пула в 1000 дефолтов по своей закладной, это не окажет огромного влияния на акционеров.

Пул ипотеки делится на различные классы, известные как транши. Каждому траншу присваивается кредитный рейтинг от ААА до без рейтинга. Когда инвесторы покупают в пуле, они могут указать транш, в который они хотели бы купить, с первоочередными участками пула, получающими платежи. Это означает, что если люди начнут дефолтировать по своим ипотечным кредитам, инвесторы с ипотечными ценными бумагами с рейтингом AAA будут продолжать получать платежи, в то время как инвесторы, выбравшие сегменты с более низким рейтингом, могут вообще не получать никаких платежей.

С точки зрения банков, особенно небольших банков, обеспеченные ипотекой ценные бумаги являются отличным механизмом, потому что они получают оплату в полном объеме при покупке ипотеки. Это означает, что риск предоставления этих ипотечных кредитов был устранен и что у них есть доступный капитал для инвестирования или кредитования. Для инвесторов разделение риска в большом пуле должно сделать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, достаточно безопасным местом для инвестиций, хотя денежные потоки могут быть нерегулярными, поскольку некоторые заемщики предпочитают досрочно выплачивать свои ипотечные кредиты с целью погашения кредита до дата его погашения.

В 2008 году инвесторы узнали довольно взрыво, ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, могут быть чрезвычайно опасными, если большое количество заемщиков начнут дефолтировать по своим кредитам одновременно. Обеспечение может быть заполнено так называемыми «субстандартными» кредитами, которые подвержены дефолту, что приводит к обвалу доходов для инвесторов, и может возникнуть эффект снежного кома, поскольку все больше и больше заемщиков не могут выполнить свои ипотечные платежи. Для инвесторов с ограниченной диверсификацией потеря дохода от обеспеченной ипотекой безопасности может быть серьезной проблемой.