Что такое производные недвижимости?

Производный инструмент - это особый тип финансового инструмента, в котором стоимость производного инструмента колеблется в зависимости от изменений в активах недвижимости. Контракты, которые покрывают такие деривативы, обычно составляются на основе индексов недвижимости; правильно построенные индексы на широкой основе имеют жизненно важное значение для этих типов финансовых операций. Эти транзакции довольно сложны, поэтому обычно производные используют корпорации или опытные инвесторы. Примерами деривативов собственности являются форвардные контракты, свопы с полным возвратом или облигации с деривативом в структуре облигаций.

Форвардные и будущие контракты являются наиболее распространенными сделками с использованием деривативов. В типичном будущем контракте инвестор заключает соглашение о выплате определенной суммы в определенное время в будущем. Затем другой инвестор заплатит кратно согласованному индексу собственности. Этот коэффициент является фиксированным. Упрощенный взгляд на это заключается в том, что каждая сторона делает ставку на свой финансовый результат в будущем.

Некоторые инвесторы в коммерческую недвижимость используют такие стратегии, как свопы. Они делают платежи на основе индекса процентной ставки. Производные собственности позволяют инвесторам находиться на рынке недвижимости, не покупая и не продавая здания. По этой причине другим термином для торговли с деривативами недвижимости является синтетическая недвижимость.

Если у инвестора есть арендованное имущество и кредит с фиксированными платежами, изменения в сумме арендной платы, которую он может взимать, означают, что он может быть не в состоянии покрыть эти платежи суммой дохода, который он получает от собственности. Использование производных может помочь справиться с этой возможностью; инвестор может воспользоваться колебаниями стоимости здания без необходимости его продажи. Арендные ставки часто растут и снижаются в зависимости от стоимости недвижимости, поэтому деривативы могут помочь обеспечить дополнительный доход в периоды низкой арендной платы. Трудность в этом заключается в том, чтобы решить, какую именно производную лучше всего использовать.

По сути, финансовые операции с деривативами собственности имеют двух контрагентов, которые обменивают денежные средства на основе стоимости согласованного индекса. Инвесторам в недвижимость рекомендуется использовать только простые производные инструменты и те, которые близко соответствуют физическим свойствам, поскольку инвесторы, инвестирующие в сложные производные инструменты, рискуют обанкротиться. Однако при осторожном использовании производные недвижимости могут помочь стабилизировать коммерческую недвижимость и защитить от принудительных продаж.

Великобритания является мировым лидером в использовании производных недвижимости. Наиболее распространенным индексом, используемым в Великобритании для коммерческой недвижимости, является банк данных Invest Property. Этот индекс также используется в нескольких других странах, включая Австралию, Германию, Швейцарию, Францию, Италию и Швейцарию. Важно, чтобы индексы, используемые в производных сделках, были надежными. В Соединенных Штатах используются два наиболее распространенных индекса: Индекс фидуциарных инвестиций Национального совета по недвижимости и Индекс Standard and Poor's.