Что такое ипотека инвестиционной недвижимости?

Инвестиционная недвижимость - это недвижимость, жилая или коммерческая, которая используется для сдачи в аренду. Если у человека нет достаточных денежных средств для оплаты имущества, ему, как правило, потребуется оформить кредит, называемый ипотечной инвестиционной собственностью, для завершения покупки. Наиболее распространенными типами ипотеки являются ссуды с фиксированной ставкой, ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) и баллонные ссуды.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой - это та, которая взимает установленную процентную ставку по всей длине кредита. Этот тип кредита часто предпочитается, потому что последовательная сумма платежа облегчает бюджетирование. Срок кредитования может быть установлен на любой срок, согласованный обеими сторонами, но наиболее часто используемые приращения составляют 15, 20 и 30 лет. Краткосрочные кредиты имеют более крупные платежи, но более низкие процентные ставки, поскольку кредиторы считают эти кредиты менее рискованными. Инвестор, который более обеспокоен сохранением оплаты на низком уровне и улучшением своего непосредственного денежного потока, может выбрать более длительный срок.

ARM - это еще одна инвестиционная ипотека, которая может быть привлекательной для заемщика из-за более низких вступительных процентных ставок. Этот тип ипотеки связан со значением финансового индекса, и ставки будут периодически повышаться или понижаться, чтобы отражать колебания на рынке. Преимущество для кредитора состоит в том, что владелец ипотеки является стороной, которая несет риск изменения стоимости денег, тогда как кредитор несет этот риск в обычном кредите.

Баллонный кредит в основном используется, если покупатель намерен владеть собственностью в течение ограниченного периода времени, планирует рефинансировать или ожидает получить большой приток денежных средств в конце срока. Этот кредит имеет более низкие процентные ставки и не амортизирует всю сумму, поэтому платеж будет ниже, пока не наступит срок погашения, обычно через пять-семь лет. Многие баллонные кредиты имеют возможность конвертировать в ипотеку с фиксированной ставкой по текущему рыночному курсу, когда баллон наступит.

Процентные ставки по ипотечному кредиту в инвестиционной собственности, как правило, немного выше, чем в случае личного проживания, в первую очередь потому, что у человека меньше шансов на дефолт по кредиту для собственного дома, чем для инвестиционной собственности. Кроме того, сумма необходимых резервных денежных средств часто выше, чем при покупке личного жилья. Как правило, кредитор требует, чтобы лицо, обращающееся за ипотекой в ​​инвестиционную собственность, имело эквивалент шестимесячного платежа наличными резервами.

Другими финансовыми соображениями являются отношение долга к доходу (DTI) покупателя, кредитные баллы и отношение кредита к стоимости. DTI рассчитывается путем сложения всех ежемесячных обязательств и деления общей суммы на валовой ежемесячный доход. Если у покупателя есть другие свойства аренды, которые имеют отрицательный денежный поток, то отрицательная сумма будет считаться задолженностью при расчете DTI. Если у других свойств есть положительный денежный поток, то прибыль может считаться доходом, пока покупатель может подтвердить историю прибыльности. Когда арендная плата от предлагаемой инвестиционной собственности рассчитывается для ипотеки инвестиционной собственности, кредитор будет включать только 75% ожидаемой арендной платы для размещения возможных вакансий.

Многие кредиторы требуют 20% первоначального взноса до одобрения ипотеки инвестиционной собственности. Другие, однако, могут пожелать позволить покупателю получить часть этого первоначального взноса через вторую ипотечную или кредитную линию. Кредиторы иногда ограничивают тип имущества, которое они будут финансировать; например, некоторые могут не финансировать конвертацию кондо, а другие могут финансировать только коммерческие подразделения. Человек, который рассматривает возможность покупки инвестиционной недвижимости, должен исследовать не только рынок недвижимости, но и варианты финансирования в своей области.