Что такое риск ипотечного кредита?

Риск ипотечного кредитования описывает более широкие экономические последствия того, что держатели ипотеки не могут погасить свои кредиты. В современной экономике это может охватывать широкий спектр рисков. В самом простом случае, ипотечный кредитный риск просто относится к риску, связанному с конкретным кредитором по конкретному жилищному кредиту. В более сложном смысле это может относиться к рискам на рынке ценных бумаг с ипотечным покрытием. В самом крайнем случае это может относиться к рискам для экономики в целом.

Каждый раз, когда банк предоставляет деньги домовладельцу, возникает элемент риска. Самая простая мера риска ипотечного кредита - это риск того, что домовладелец не сможет погасить кредит; это обычно оценивается комбинацией уровня дохода заемщика, суммы ссуды и кредитного рейтинга заемщика, такого как оценка FICO. Банки обычно оценивают риск в более изощренном смысле, принимая во внимание состояние рынка жилья, которое будет влиять на то, сколько денег можно вернуть, если ипотека должна быть исключена.

Однако простая договоренность между заемщиком и кредитором - не единственный риск ипотечного кредитования. Это из-за практики секьюритизации. Это связано с тем, что банки привлекают деньги путем выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием. Это финансовые продукты, в которых доход в конечном итоге зависит от выплат по ипотечным кредитам клиентов, с сопутствующим риском того, что клиенты могут не исполнить свои обязательства и, следовательно, дохода не будет.

Обычно такие продукты включают в себя объединение нескольких закладных в единый пул, а затем разделение этого пула между многими инвесторами. Таким образом, каждый инвестор имеет право на крошечную долю дохода от каждой ипотеки в пуле. Теория заключается в том, что это снижает риск для инвесторов, поскольку они меньше теряют от дефолта отдельного заемщика.

В действительности есть два элемента, которые могут увеличить эту форму риска ипотечного кредитования. Один из них заключается в том, что фактор, влияющий на платежеспособность одного держателя ипотеки, такой как безработица или повышение процентных ставок, может быть широко распространенным, что означает дефолт многих держателей ипотеки одновременно. Другое заключается в том, что способ, которым ипотека упаковывается вместе, может затруднить оценку отдельных кредитных рисков и, следовательно, общего уровня риска обеспеченной ипотекой ценной бумаги.

В более широком контексте это может представлять риск ипотечного кредитования для всей экономики. В 2007-2008 годах растущий уровень дефолта по ипотечным кредитам создавал финансовые проблемы для некоторых крупных банков, когда они были вынуждены переоценивать активы, в том числе обеспеченные ипотекой ценные бумаги. В результате этой переоценки некоторые банки и другие финансовые учреждения столкнулись с проблемами ликвидности. В то время как некоторые прекратили свою деятельность, другие страны получили финансовую помощь от национальных правительств в интересах поддержания банковской системы в целом. Это имело последствия для фискальных финансов и было обвинено в ухудшении государственного дефицита.