Что такое секьюритизация ипотеки?

Секьюритизация ипотеки представляет собой отход от традиционных моделей ипотечного кредитования, при которых финансовое учреждение, выдающее кредит, сохраняет вексель и риск дефолта до тех пор, пока обязательство не достигнет срока погашения. Вместо этого секьюритизация - это процесс, при котором кредиторы выдают ипотечные кредиты, а затем продают их организациям, способным объединять большое количество закладных в продукты ценных бумаг, предназначенные для распределения кредитного риска между несколькими сторонами. Благодаря тому, что банки-источники освобождаются от долгосрочного риска, связанного с большим ипотечным портфелем, они фактически имеют стимул выдавать как можно больше ссуд, чтобы получить максимальную комиссию. Получив широкую популярность в 1990-х годах, секьюритизация ипотечных кредитов в Соединенных Штатах в основном остановилась, начиная с 2007 года, когда начал проявляться обвал рынка жилья в США.

Диверсификация рисков посредством секьюритизации влечет за собой продажу векселя фирмам, которые могут превратить многие такие векселя в ценные бумаги, доступные для покупки инвесторами. Ипотечные активы часто продаются специализированному транспортному средству (SPV) или трасту для обеспечения права инвестора на выплату основного долга и выплату процентов. Таким образом, опасность дефолта по основной ипотеке смещена на инвесторов и от банка-источника. Рынок этих видов ценных бумаг традиционно включает частных лиц, муниципалитеты, корпоративные структуры и других институциональных инвесторов. Ссуды, объединенные в этом типе процесса, могут включать ссуды жилой недвижимости и коммерческие ссуды.

Секьюритизация ипотеки в Соединенных Штатах с привлечением федеральных займов Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae обычно осуществляется одним из трех основных способов. Ноты могут объединяться и продаваться как единые сквозные ценные бумаги. В качестве альтернативы проценты и основные суммы ссудных пулов могут быть разделены и проданы в виде отдельных потоков.

Наконец, существует возможность продажи обеспеченных ипотечных обязательств (CMO), также называемых траншами, которые несут различные степени риска для инвесторов. Самые высокие транши - это те, которые предлагают наименьший риск, но более скромный доход. Более низкие транши характеризуются повышенным риском, но также и возможностью получения огромной прибыли.

Сторонники практики секьюритизации ипотеки часто говорят о том, что этот процесс обеспечивает большую доступность ипотечных кредитов и предлагает инвесторам средство, с помощью которого можно получить существенную прибыль. Другие считают, что практика секьюритизации ипотеки, распространенная с начала жилищного бума до конца 2007 года, значительно углубила мировой финансовый кризис. Некоторые утверждают, что наибольшую вину следует возложить на агентства кредитного рейтинга и инвестиционные банки, которые, по их мнению, безрассудно объединили рискованные ипотечные ипотечные кредиты и представили их инвесторам гораздо безопаснее, чем они в конечном итоге оказались.