การประเมินไซต์สิ่งแวดล้อมระยะที่ 2 (ESA) เป็นกระบวนการที่รัฐบาลสหรัฐฯดำเนินการทดสอบที่ดินเพื่อการค้าและการปรับปรุงเพื่อกำหนดระดับการปนเปื้อนสิ่งแวดล้อม มันดำเนินการหลังจากเฟส 1 ESA ได้พิจารณาแล้วว่ามีการปนเปื้อนอยู่ กระบวนการประเมินช่วยสร้างความรับผิดสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการซื้อทรัพย์สินและเพื่อกำหนดค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาด
การปนเปื้อนด้านสิ่งแวดล้อมของอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นเมื่อสารเคมีอันตรายหรือปิโตรเลียมซึมลงสู่พื้นหรือวัสดุอันตรายที่ใช้ในการก่อสร้างปรับปรุง สิ่งนี้อาจเกิดขึ้นได้เมื่อทรัพย์สินใกล้กับโรงงานผลิตที่ทิ้งสารเคมีลงไปในแม่น้ำท้องถิ่น วัสดุก่อสร้างมักจะมีสารปนเปื้อนซึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงมาตรฐานอุตสาหกรรมซึ่งในครั้งเดียวได้อนุมัติการใช้สารบางอย่างเพียงเพื่อจะพบว่าเป็นอันตรายต่อมนุษย์เมื่อเวลาผ่านไปเช่นแร่ใยหินและสีตะกั่ว
รัฐบาลสหรัฐอเมริกาได้กำหนดมาตรฐานความรับผิดที่เข้มงวดสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทำให้ผู้ซื้อรับผิดชอบในการทำความสะอาดทรัพย์สินที่ปนเปื้อนเมื่อซื้อผ่าน ความรับผิดชอบนี้แนบมาโดยไม่คำนึงถึงว่ามีการปนเปื้อนเกิดขึ้นใครเป็นผู้รับผิดชอบปัญหาหรือไม่ว่าผู้ซื้อจะรับรู้ถึงปัญหาก่อนที่จะทำการขายหรือไม่ ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียวคือถ้าผู้ซื้อสามารถพิสูจน์ได้ว่าเขาได้ทำการตรวจสอบอย่างขยันขันแข็งของทรัพย์สินเพื่อตรวจสอบการปนเปื้อน หากความขยันเนื่องจากเขาไม่มีธงสีแดงเขาจะถือว่าเป็น“ ผู้ซื้อที่ไร้เดียงสา” และจะไม่รับผิดชอบในการทำความสะอาด
ผู้ซื้อตอบสนองความต้องการขยันเนื่องจากโดยการสั่งซื้อ ESA ในสถานที่ให้บริการ ESA มีสามขั้นตอน ระยะแรกคือการตรวจสอบ ค้นหาประวัติของทรัพย์สินและบริเวณโดยรอบเพื่อหาสัญญาณของผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมเช่นบริเวณใกล้เคียงของโรงงานผลิตเหตุการณ์ด้านสิ่งแวดล้อมในประวัติศาสตร์และการใช้งานทั่วไปของวัสดุก่อสร้างตามอายุของทรัพย์สิน การประเมินไซต์ด้านสิ่งแวดล้อมระยะที่ 2 นั้นได้รับคำสั่งหากการสอบสวนพบปัญหาใด ๆ
การประเมินไซต์ด้านสิ่งแวดล้อมระยะที่ 2 คือขั้นตอนการทดสอบ ผู้ตรวจสอบจะทำการสุ่มตัวอย่างของดินน้ำใต้ดินและน้ำผิวดินและทำการทดสอบกับปิโตรเลียมโลหะหนักสารกำจัดศัตรูพืชและตัวทำละลาย เขายังนำตัวอย่างวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการปรับปรุงและทดสอบคุณภาพอากาศภายในอาคาร กระบวนการนี้จะค้นหาสีตะกั่วเรดอนปรอทแร่ใยหินเชื้อราและโรคราน้ำค้าง
สังคมอเมริกันสำหรับการทดสอบและวัสดุ (ASTM) กำหนดมาตรฐานสำหรับการประเมินไซต์ด้านสิ่งแวดล้อมระยะที่ 2 ที่ปรึกษาได้รับการว่าจ้างให้ดำเนินการตรวจสอบและจัดทำรายงานเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ซื้อ โดยทั่วไปแล้วรายงานจะกำหนดประเภทของการปนเปื้อนที่เกี่ยวข้องและระดับของการสัมผัสรวมทั้งให้ความเห็นแบบมืออาชีพเกี่ยวกับการดำเนินการแก้ไขที่ควรดำเนินการเพื่อทำความสะอาดทรัพย์สิน นี่เป็นส่วนที่ขาดไม่ได้ของกระบวนการสำหรับผู้ซื้อและช่วยให้เขาสามารถกำหนดค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการทำความสะอาดที่ได้รับคำสั่งจากรัฐบาลหากเขาตัดสินใจที่จะขาย
