การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เป็นตัวแทนเป็นการออกจากรูปแบบการปล่อยสินเชื่อบ้านแบบดั้งเดิมซึ่งสถาบันการเงินที่เป็นผู้ให้สินเชื่อมีตั๋วสัญญาใช้เงินและมีความเสี่ยงในการผิดนัดจนกว่าภาระผูกพันจะถึงกำหนด แต่การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เป็นกระบวนการที่ผู้ให้กู้มีต้นกำเนิดจากการจำนองและขายให้กับหน่วยงานที่สามารถรวบรวมบันทึกการจำนองจำนวนมากลงในผลิตภัณฑ์หลักทรัพย์ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อกระจายความเสี่ยงด้านเครดิตในหลาย ๆ ฝ่าย ด้วยธนาคารผู้ให้กำเนิดจึงเป็นอิสระจากความเสี่ยงระยะยาวที่นำเสนอโดยพอร์ตจำนองขนาดใหญ่พวกเขามีแรงจูงใจในการทำสินเชื่อให้ได้มากที่สุดเพื่อสร้างค่าธรรมเนียมสูงสุด การได้รับความนิยมอย่างกว้างขวางในช่วงทศวรรษ 1990 การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ส่วนใหญ่มาหยุดชะงักในสหรัฐอเมริกาตั้งแต่ปี 2550 เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐเริ่มล่มสลาย
การกระจายความเสี่ยงผ่านการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์นั้นเป็นการขายตั๋วสัญญาใช้เงินให้กับ บริษัท ที่มีความสามารถในการเปลี่ยนธนบัตรจำนวนมากให้กลายเป็นหลักทรัพย์ที่นักลงทุนสามารถซื้อได้ สินทรัพย์จำนองมักจะขายให้กับยานพาหนะเฉพาะกิจ (SPV) หรือความไว้วางใจเพื่อให้มั่นใจว่านักลงทุนมีสิทธิ์ได้รับเงินต้นและดอกเบี้ย ความเสี่ยงของการผิดนัดชำระหนี้จากการจำนองจะถูกย้ายไปที่นักลงทุนและอยู่ห่างจากธนาคารที่มีต้นกำเนิด ตลาดสำหรับผลิตภัณฑ์หลักทรัพย์ประเภทนี้ได้รวมถึงบุคคลทั่วไป, เทศบาล, นิติบุคคล, บริษัท และนักลงทุนสถาบันอื่น ๆ สินเชื่อที่รวมในกระบวนการประเภทนี้อาจรวมถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์
การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ในประเทศสหรัฐอเมริกาที่เกี่ยวข้องกับ Fannie Mae ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลาง, Freddie Mac และสินเชื่อ Ginnie Mae สามารถทำได้โดยทั่วไปในหนึ่งในสามวิธีหลัก สามารถรวบรวมและขายธนบัตรในรูปแบบรวมเป็นหนึ่งเดียวหลักทรัพย์ที่ส่งผ่าน อีกทางเลือกหนึ่งคือดอกเบี้ยและเงินต้นของเงินให้สินเชื่ออาจแบ่งออกและขายเป็นแบบแยกต่างหาก
ในที่สุดก็มีทางเลือกในการขายภาระจำนองที่มีหลักประกัน (CMOs) หรือที่รู้จักกันในชื่อ tranches ซึ่งมีระดับความเสี่ยงที่แตกต่างกันสำหรับนักลงทุน งวดสูงสุดคือผู้ที่เสนอความเสี่ยงน้อยที่สุด แต่ให้ผลตอบแทนที่น้อยกว่า tranches ที่ต่ำกว่ามีความเสี่ยงมากขึ้น แต่ยังมีศักยภาพในการสร้างผลกำไรจำนวนมาก
ผู้เสนอการฝึกการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์มักจะโน้มน้าวความจริงที่ว่ากระบวนการอนุญาตให้มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้นและให้ยานพาหนะที่ได้รับผลตอบแทนมาก คนอื่นเชื่อว่าการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์จำนองเป็นที่แพร่หลายตั้งแต่จุดเริ่มต้นของความเจริญที่อยู่อาศัยไปจนถึงปลายปี 2550 ซึ่งส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อวิกฤตการเงินโลก เป็นที่ถกเถียงกันอยู่ว่าบางคนที่มีความผิดมากที่สุดควรอยู่กับหน่วยงานจัดอันดับความน่าเชื่อถือและธนาคารเพื่อการลงทุนซึ่งพวกเขาเชื่อว่าการจำนองซับไพรม์แบบเสี่ยง ๆ อย่างประมาทเลินเล่อ
