Gayrimenkul sahtekarlığı, bir ipotek kredisi başvurusu veya para transferini içeren diğer gayrimenkulle ilgili belgeler hakkındaki bilgileri yanlış beyan etmek amacıyla yapılan yasadışı faaliyetlere atıfta bulunur. İpotek başvurusu genellikle sahtekarlığın gerçekleştiği yer olduğundan, genel olarak ipotek dolandırıcılığı olarak da adlandırılır. Yıkıcı ipotek kredisi, en dürüst olmayan bir gayrimenkul uygulaması olsa da, genellikle alıcı tarafından yapılan dolandırıcılıktan ayırt etmek için dolandırıcılık olarak adlandırılmaz. Birleşik Sates'te, emlak dolandırıcılığı büyük para cezaları ve hapis cezası da dahil olmak üzere ağır cezalar taşıyabilir.
Emlak sahtekarlığı işlemenin birçok yolu vardır, özellikle de emlak fiyatının arttığı zamanlarda. Bazı tipler sadeliği nedeniyle daha sık görülür. Diğerleri daha karmaşıktır ve daha az yaygındır, ancak yasaların gözünde daha az ciddi değildir.
ABD İç Gelir Servisi'ne (IRS) göre, emlakta en yaygın dolandırıcılık türlerinden biri iki farklı çözüm önerisi hazırlanmasıdır. Bir açıklamada - satıcıya verilen - mülkün doğru satış fiyatı yansıtılır. İpotek borcu verene verilen diğer açıklama, oldukça abartılı bir satış fiyatı gösteriyor. Borç veren krediyi daha büyük miktarda sağladığında, fazlalık komplocular arasında dağıtılır.
Diğer bir yaygın tür, bir kredi için hak kazanmaya çalışırken hileli niteliklerin kullanılmasıdır. Çoğu zaman, bir alıcıya bu tür dolandırıcılıklarda bir emlakçı tarafından yardım edilecektir, ki bunlar iş geçmişi veya kredi raporlarının hazırlanmasını içerebilir. Bu iki örnek olayların açıkça yanlış beyan edilmesini içerirken, tüm dolandırıcılıkların tespit edilmesi kolay değildir. Gerçekten de, iyi niyetli alıcılar bile, yasaya aşina olmadıkları takdirde ipotek dolandırıcılığı yapabilirler.
Bazı alıcılar, genellikle akrabalarından, kendilerine hediye olarak verilen parayı kullanarak peşinat verir. Bu, peşinat ödemenin kabul edilebilir bir yoludur, ancak alıcı bu hediyeyi vermiş olan kişiye iade ederse, emlak dolandırıcılığı olarak kabul edilir. Meşru olmak için, yetenekli bir peşinat geri ödenemez. Bir ipotek başvurusunda finansal borçların ifşa edilmemesi durumunda, kredi verilmeden önce düzeltilmemişse ipotek dolandırıcılığı kabul edilir.
