Ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler, gelirin ipotek ödemelerinden geldiği bir yatırım türüdür. İpotekler, konut mülkleri yerine, ofis binaları ve fabrikalar gibi ticari gayrimenkuller içindir. Bu, teorik olarak yatırımcılara olan riskleri düşürmektedir, çünkü ticari ipotek borçlularının konut borçlularının kredileri erken geri ödemeleri daha düşüktür.
İpoteğe dayalı bir teminat, bankalar gibi çok sayıda kredi karşılığında geri ödeme alma hakkını satan, ipotek borç verenleri içerir. Bu krediler daha sonra birlikte paketlenir, böylece her yatırımcının birden fazla ipoteği kapsayan genel bir pakette payı vardır. Bunun amacı, yatırımcıların mortgage kredisini temyiz eden bireysel borçlulardan riskini azaltmaktır. Paketleme tekniği, belirli bir temerrütün toplam geri ödeme geliri üzerinde yalnızca küçük bir etkisi olduğu anlamına gelir ve bu küçük etki de birçok yatırımcı arasında paylaşılır. Yine de bazı sakıncalar var; Paketleme, bir bütün olarak alınan kredilerin genel riskini doğru bir şekilde değerlendirmenin daha zor olabileceği anlamına gelir.
Ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler ve konut ipoteği destekli menkul kıymetler arasındaki en önemli farklılıklardan biri, ön ödeme sorununu içermektedir. Bir konut kredisi borç bakiyesini erken geri ödediğinde, borç verene toplam gelir daha azdır. Bunun nedeni, erken itfa cezalarına rağmen, borç verenin, genellikle kredi miktarını kendisinin aşabileceği gelecekteki faiz ödemeleri konusunda hala kaybedilmesidir. İpoteğe dayalı bir teminatla, bu zarar beklenenden daha az gelir elde eden yatırımcılar tarafından karşılanır.
En azından ABD'de, ticari ipoteklerin genellikle ön ödeme için dik cezalara sahip olmaları daha muhtemeldir, bu da borçluların bu seçeneği kullanma olasılığını azaltmaktadır. Bazı durumlarda, borçlunun kredinin herhangi bir koşulda erken ödeme yapması bile engellenebilir veya erken ödemeye hak kazanmadan önce belirli bir yıl boyunca kilitlenebilir. Bu kısıtlamalar, ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetlerdeki yatırımcıların ön ödemeyle ilgili zarar riskini azaltır.
Bazı durumlarda, ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler, bir tazminat maddesi olan temel ipoteklerden yararlanabilir. Bu, borçlunun, krediyi erken ödemek için basitçe nakit ödeme yapamayacağı anlamına gelir. Bunun yerine, borç alan borç verene, genellikle hazine bonosu veya senetleri şeklinde eşdeğerde bir güvenlik ürünü temin etmelidir. Yatırımcılar daha sonra çok güvenilir ve istikrarlı bir gelir sağlayan bu menkul kıymetlere ilgi göstereceklerdir. Bazı durumlarda, borçlanma için tazminat zorunlu değildir, ancak krediyi nakit olarak erken ödemek için bir alternatif olabilir.
