Özel ipotek notları, gayrimenkul varlıklarının özel olarak satıldığı belirli durumlarda yaratılan kredilerdir. Özel ipotek notlarını içeren işlemlerde, alıcı mülkiyeti satıcıdan veya mal sahibinden her iki tarafça kararlaştırılan şartlı bir kredi yapısı altında alır. İlgili taraflar, temelde not olan ve ayrıca tarafların belirli bir iş sözleşmesi olduğuna dair kanıt görevi gören bir sözleşme imzalayacaktır. Tipik olarak, bu düzenlemede, alıcı, borç ödenene kadar satıcıya düzenli bir ödeme yapmayı kabul eder. Bununla birlikte, bu anlaşmayı tamamladıktan sonra, özel ipotek notu sahibi, notu tamamen veya kısmen üçüncü bir tarafa satmayı seçebilir.
İnsanların bu notları yaratmasının çeşitli nedenleri vardır ve bunlardan biri, emlak kredisinin satışını hızlı bir şekilde kapatmaktır; çünkü kurumsal krediler, bazı durumlarda zaman alıcı ve / veya elde edilmesi zor olabilir. Örneğin, ticari bankalar, emeklilik fonları veya sigorta şirketleri ipotek kredilerini uzatmak için katı kriterlere sahip olabilir. Birçok kişi, bu kuruluşlar tarafından belirlenen ve bazı mülklerin piyasasını azaltabilecek kriterleri karşılamayabilir. Bir mal sahibi mülkünü satmak istediğinde ve bir miktar risk almaya istekli olduğunda, özel ipotek notları seçeneğini kullanabilir.
Malın satıcıdan alıcıya devredilmesi için, her iki taraf da belirli şartlar üzerinde anlaşır ve normal olarak bir kredi sözleşmesi hazırlar ve imzalar. Sözleşmenin şartları, ödenecek faiz miktarı, düzenli ödeme oranı ve haftalık, iki haftada mı yoksa aylık mı olduğu gibi sorunları belirtebilir. Alıcının düzenli ödeme yapmayı bırakması veya gelecekteki herhangi bir ödemeyi yerine getirememesi durumunda satıcı tarafından ne gibi işlemler yapılması gerektiği gibi diğer konular da ele alınacaktır. Bir alıcı ödemelerde temerrüde düşerse, özel ipotek notlarının sahibi normalde mülkü ele geçirebilir ve başka birine satmayı seçebilir.
Özel ipotek notları diğer yatırımcılara da satılabilir. Özel ipotek notu sahibinin üçüncü bir tarafa satmayı seçmesinin birçok nedeni vardır. Bunun bir nedeni, özel ipotek notlarının genellikle düzenli bir gelir akışı sağlamasıdır, ancak işletme sahibi derhal bir ihtiyacı karşılamak için acilen toplu bir miktar para almak isteyebilir. Notu sattığında, yeni not sahibi düzenli ödemeleri alır. Bu anlaşmalar karşılıklı olarak yararlı bir iş anlaşması oluşturmak için müzakere edilebilir ve özelleştirilebilir.
Özel ipotek notlarının alım ve satımında uzmanlaşmış yatırımcılar ve işletmeler vardır. Notu mevcut sahibinden almadan önce, yatırımcı genellikle notla ilgili olası riskleri değerlendirir. Ayrıca, notu ve ipotek ödeyenin mali durumu gibi diğer faktörleri destekleyen mülkün değerini de değerlendirecektir. Özel ipotek notları, sahiplerinin geri alım notları, nakit akış notları, mal sahibi tarafından finanse edilen notlar veya satıcı tarafından finanse edilen notlar olarak adlandırılabilir.
