Ticari veya yatırım amaçlı gayrimenkullerin satışı ve değiştirilmeleri göz önüne alındığında, ters takas durumuna bakmak akıllıca olabilir. Aynı zamanda 1031 ters borsa ya da ters 1031 borsa olarak da bilinen bu mülk değişimi yöntemi, Eylül 2000’de ABD’de yürürlüğe giren bir federal vergi statüsü olan 2000-37 Gelir Prosedürünün bir sonucudur.
1031 alışverişi, IRS tarafından vergi mükelleflerinin yeni ve eski yatırım veya ticari mülk satın alma ve satma konusunda finansal açıdan cazip ve potansiyel olarak kârlı bir fırsattan faydalanmalarını sağlayacak koşullara izin vermek için kurulan "güvenli bir limandır". 1031 borsası, ters borsanın yanı sıra birtakım emlak işlemlerini de kapsar. Emlak, en yaygın olarak kullanılan borsaya kadar, ofis binalarını, depoları, apartman binalarını, vb. İçerebilir. Gelişmemiş araziler, arazi uygun bir şekilde bölgeye girdiği sürece, 1031 ters borsaya dahil edilebilir.
Temel olarak, bir 1031 ters borsa işlemi, ikame malın bir şahıs veya bir konsorsiyum tarafından vazgeçilen malın satışından önce satın alınmasının, ters vergi etkisi olmadan gerçekleştirildiği yöntemdir. Bu tür bir işlemin İç Gelir Servisi (IRS) tarafından tanınan kazancı ya da kaybı, borsadaki tüm şartlar, koşullar ve zaman sınırlarının karşılandığını varsayarak süresiz ertelenir. Bu mülk transfer seçeneği, genellikle önemli bir sermaye kazancı vergisinin ne olduğundan yasal olarak kaçınmayı temsil eder. Bununla birlikte, değiştirme özelliği, bırakılan özelliğe göre eşit veya daha büyük değerde olmalıdır.
Tersine bir değişimde, ikame mal veya mülkünden vazgeçilen mülk üzerindeki tapu veya tapu, bir ücret karşılığında “park edilmiş” veya 180 güne kadar akredite bir Değişim Konaklama Ünvanı sahibi (EAT) tarafından tutulur. Bu süreden sonra, vazgeçilen mülk satılmadıysa, 1031 ters borsa işlemi iptal edilebilir ve işlemden kaynaklanan herhangi bir sermaye kazancı tanınır ve vergilendirilir. 180 günden daha uzun süren 1031 ters takas, örneğin inşaat ya da tadilat altındaki bir mülk yapılabilir, ancak bir IRS denetimi işlemi reddedebilir. İkame mülkün satın alan alıcıları, yeniden bırakılan mülkün 180 gün içinde satmayacağı tespit edilirse 1031 ters borsada işlem yapabilir. Yine, yine de, IRS bu gibi ilave takas işlemlerini tanıyabilir veya tanımayabilir.
Her türlü ticari veya yatırım amaçlı gayrimenkule 1031 borsa kullanılarak güvenli bir liman verilebilirken, en yaygın olanı gayrimenkuldür, çünkü en sık IRS tarafından tanınan sermaye kazancına tabidir.
