Satış karşılaştırması yaklaşımı, emlak uzmanlarının mülkün değerini belirleme yöntemlerinden biridir. Bu yaklaşım tipik olarak konut emlak satışlarında kullanılır, ancak ticari binalar için de kullanılabilir. Satış karşılaştırması yaklaşımı, aynı mahallede veya yakınında bulunan benzer mülklerin satış fiyatını dikkate alır. Benzersiz özellikler veya yasal hükümler için ayarlamalar yapılır.
Bir emlak uzmanı, satış karşılaştırması yaklaşımını kullanarak bir mülkün değerlendirmesini yaptığında, genellikle gerçek satış fiyatlarını geçmiş emlak satışlarından çekecektir. Bu tamamlanan satışlar genellikle önceki üç ila altı ay gibi belirli bir zaman dilimi içindedir. Satış karşılaştırması yaklaşımı altında gerçekleştirilen bir gayrimenkul değerlendirmesi genellikle benzer mülkler için tamamlanmış satışları dikkate alacaktır. Örneğin, bir yatak odalı apartman dairesinde yapılan bir değerlendirme, beş yatak odalı evlerin tamamlanmış satışlarını dikkate almayacaktır.
Tamamlanan satışlar genellikle aynı mahallenin yakınında veya yakınında bulunan mülklerden çekilir. Bunun nedeni, piyasa değerinin aynı şehirde bile bir mahalleden diğerine büyük ölçüde değişebilmesidir. Satış karşılaştırması yaklaşımı çerçevesinde yapılan gayrimenkul değerlemeleri, ekonomik arz, talep ve ikame kavramlarına tabidir.
Emlak arzı yüksek ve talep düşük olduğunda, piyasa değerleri düşme eğilimindedir. Arz düşükse ve talep yüksekse, aynı piyasa değerleri genellikle daha yüksek olacaktır. İkame, bir tür malın fiyatı çok yüksekse, potansiyel alıcıların ihtiyaçlarını karşılayacak düşük fiyatlı bir ikame mal bulacağı fikridir. Örneğin, genç bir çiftin iki yatak odalı bir rezidansa ihtiyacı varsa, iki yatak odalı bir müstakil evden daha düşük fiyatlı iki yatak odalı bir kınamak alabilirler.
Benzersiz özellik özellikleri, satış karşılaştırması yaklaşımını kullanırken ayarlamalar gerektirebilir. Büyük gelişmeler, güncel cihazlar, belirli pencere ve kapılar, kat düzenleri ve mülkün genel durumu gibi faktörler, piyasa ortalamasından daha yüksek veya daha düşük bir değerleme değeriyle sonuçlanabilir. Örneğin, tek yatak odalı bir dairenin şömineli 5 mil (8 km) yarıçapındaki tek mülk olması durumunda, değerleme değerinin benzer konutlarda tamamlanan satışlardan biraz daha yüksek olması muhtemeldir. Aynı şekilde, mülkün genel durumu aynı bölgedeki diğerlerine göre zayıfsa, değerinin ortalamadan düşük olacağından emin olabilirsiniz.
