Kazançların kapitalizasyonu, yatırımcılar veya potansiyel yatırımcılar tarafından, mevcut nakit akışını beklenen risklerle birlikte hesaplayarak yatırımın tahmini değerini tahmin etmek için kullanılan bir yöntemdir. Bir işletmenin nakit akışı, o işletmenin günlük kazancına karşılık gelirken, kapitalizasyon kar olarak yatırımın getirisidir. Kazanç yönteminin aktifleştirilmesi, yatırımcıların en iyi anlaşmayı belirlemek amacıyla bir dizi potansiyel yatırımdan elde edilen tahmini getirileri risklere karşı ölçmelerini sağlar.
Yatırım yapmak için biraz parası olan bir yatırımcı örneği kullanılarak kazançlar için kapitalizasyonun basit bir örneği gösterilebilir. Yatırımcının, A, B ve C adlı üç apartman kompleksinden birine yatırım yapma seçeneğine sahip olduğunu varsayalım. Apartman A iyi bir mahallede yer almaktadır ve her birim ayda 1.500 ABD Doları (USD) kiralanmaktadır. B dairesi biraz daha az güvenli bir mahallede bulunur, ancak her birim 1.500 ABD Doları (USD) tutarındadır. Daha sonra, C dairesi biraz güvensiz bir mahallede bulunur ve her dairede aylık 1.000 ABD Doları (USD) ücret alınır. C dairesinde 150 adet kiralık daire bulunurken, A ve B dairelerinde her biri 70 adet bulunmaktadır. Her karmaşık bina aynı tutara mal olmuştur.
Potansiyel yatırımcı bu durumda kazancın kapitalizasyonunu riske karşı kapitalizasyonu göz önüne alarak uygulayacaktır. C dairesi iyi bir anlaşma gibi görünebilir, ancak mahallenin güvensiz olması, potansiyel kiralayıcıları uzak tutarak yatırımları etkileyen ve bazı birimleri boş bırakan bir risktir. Ayrıca, A dairesi aynı fiyata alındığında ve daha iyi bir bölgede bulunduğunda B dairesi iyi bir yatırım değildir.
A dairesi zamanla en iyi kazancı sağlayacak çünkü iyi bir mahallede ve şehrin o bölgesindeki kiralık birimlere olan talep yüksek. Bu tür bir yatırım, gelecekte talepte bulunma ve sınırlı tedarik nedeniyle, o mahalledeki dairelerin kiralanma fiyatlarını yukarı çekmeye çalıştığı için takdir edebilir. Dolayısıyla, A dairesi için kazanç tahmininin kapitalizasyonu mevcut seçeneklerin en iyisidir.
Kazançların aktifleştirilmesi, sadece gayrimenkulün yanı sıra diğer yatırım seçeneklerine de uygulanabilir. Yatırımlar için bu potansiyel gelir değerleme yönteminin tek sakıncası, yatırımın tahmin edilebilir bir nakit akışına sahip olmasıdır. Örneğin, kazançların aktifleştirilmesi kira birimlerine uygulanabilir, çünkü birimlerden beklenen gelir belirlenen bir zaman sınırına kadar belirlenebilir. Bu gelir daha sonra yatırımın sorulan fiyata değip değmeyeceğini bulma riskleriyle karşılaştırılabilir.
