Mortgage menkul kıymetleştirme, bir kredi kaynaklı finansal kurumun, senet notunu elinde tuttuğu ve borç vadesine ulaşana kadar temerrüde düşme riskini elinde bulundurduğu geleneksel konut kredisi modellerinden bir ayrılışı temsil eder. Bunun yerine, menkul kıymetleştirme, borç verenin ipotek kazandığı ve daha sonra çok sayıda mortgage notunu birden fazla taraf arasında kredi riskini yaymayı amaçlayan menkul kıymet ürünlerine bir araya getirebilecek kuruluşlara sattığı bir süreçtir. Köken bankalar dolayısıyla büyük bir ipotek portföyünün getirdiği uzun vadeli riskten kurtuldukları için, azami ücretler üretmek için mümkün olduğu kadar çok kredi vermeye teşvik ettiler. 1990'lı yıllarda yaygın bir popülariteye kavuşan ipotek menkul kıymetleştirmesi, ABD konut piyasasının çöküşünün kendisini ortaya çıkarmaya başladığı 2007 yılında ABD'de durma noktasına geldi.
Menkul kıymetleştirme yoluyla risk çeşitlendirmesi, senet notunun firmalara satılmasını, bu tür notların yatırımcılar tarafından satın alınabilecek bir teminat haline getirilebilmesini gerektirir. İpotek varlıkları, yatırımcının ilke ve faiz ödemelerine hak kazanmasını sağlamak için genellikle özel amaçlı bir araca (SPV) veya güvene satılır. Temel ipoteğin temerrüde düşme tehlikesi yatırımcılara ve menşe bankasından uzağa kaydırılır. Bu tür menkul kıymetler ürünleri pazarı geleneksel olarak bireyleri, belediyeleri, kurumsal varlıkları ve diğer kurumsal yatırımcıları içermektedir. Bu tür bir süreçte havuzlanan krediler, konut mülk kredilerini ve ticari kredileri içerebilir.
ABD'de federal destekli Fannie Mae, Freddie Mac ve Ginnie Mae kredilerini içeren ipotek menkulleştirmesi genellikle üç ana yoldan biriyle gerçekleştirilir. Notlar birleştirilmiş, doğrudan menkul kıymetler olarak toplanabilir ve satılabilir. Alternatif olarak, kredi havuzlarının faiz ve anapara tutarları ayrı ayrı akışlara bölünebilir ve satılabilir.
Son olarak, yatırımcılar için farklı derecelerde risk taşıyan, dilimler olarak da bilinen teminatlı ipotek borçlarını (CMO) satma seçeneği vardır. En yüksek dilim, en düşük riski fakat mütevazı getiriyi sağlayanlardır. Düşük dilimler daha büyük bir risk ile değil aynı zamanda büyük kar elde etme potansiyeli ile de karakterize edilir.
İpotek menkul kıymetleştirme uygulamasının savunucuları genellikle sürecin konut kredisine daha fazla erişilmesine izin verdiği ve yatırımcılara kayda değer getiri elde etmeleri için bir araç sunduğu gerçeğini ortaya koymaktadır. Diğerleri, 2007 yılı sonuna kadar konut patlamasının başlamasından yaygın olan ipotek menkul kıymetleştirme uygulamalarının küresel finansal krizi önemli ölçüde derinleştirdiğine inanıyor. Bazıları tarafından en suçlunun dikkatsizce havuzlanmış riskli subprime ipotek ipoteği olarak havuza aldıklarına ve sonuçta kanıtladıklarından çok daha güvenli olduklarına inandıkları kredi derecelendirme kuruluşlarına ve yatırım bankalarına dayanması gerektiği savundu.
