¿Qué son los derechos de servicio hipotecario?
Los derechos de servicio hipotecario son los derechos que posee una empresa, como un prestamista hipotecario, un banco o una cooperativa de crédito, para manejar los aspectos operativos de un préstamo hipotecario. Si bien los detalles pueden variar entre las diferentes compañías que poseen derechos de servicio hipotecario, el servicio hipotecario a menudo incluye la recepción y procesamiento de pagos, el mantenimiento y la realización de pagos desde cuentas de depósito establecidas para el impuesto a la propiedad del prestatario, el seguro del propietario de la vivienda y el seguro hipotecario privado. Los derechos de servicio hipotecario son una gran fuente de ingresos para las compañías de servicios hipotecarios, sin embargo, muchos prestatarios no saben ni entienden completamente lo que está detrás de escena con un préstamo hipotecario.
Cuando un prestamista origina un préstamo hipotecario, a menudo se empaqueta inmediatamente con otras hipotecas y se vende como mercancía a los inversores. Cuando esto ocurre, el prestamista que originó el préstamo ya no es el titular ni el propietario de la nota hipotecaria. Muchos inversores no quieren o no tienen la infraestructura para realizar operaciones tales como cobrar los pagos de los prestatarios; por lo tanto, los inversores a menudo venden los derechos de servicio hipotecario a otras compañías. Las compañías que realizan el servicio hipotecario luego recaudan un pequeño porcentaje del total de los pagos mensuales recibidos, entre todas las hipotecas que atiende, de los propietarios reales de las hipotecas.
Todo el proceso del servicio hipotecario puede ser aún más complicado, ya que incluso cuando los préstamos en sí no se venden a un inversionista, el titular de la hipoteca puede optar por vender los derechos del servicio hipotecario a otra compañía. En otra variación del proceso, el titular de la nota hipotecaria puede optar por vender la nota hipotecaria a una compañía y los derechos de servicio hipotecario a otra. En muchos casos, el creador de la hipoteca vende la hipoteca a un inversor, pero retiene o adquiere el derecho a pagar la hipoteca, incluso después de que la hipoteca se haya vendido. Esta es la razón por la cual muchos prestatarios a menudo desconocen que el prestamista al que están enviando sus pagos de la hipoteca cada mes no es el titular real de la nota de la hipoteca.
Para el prestatario, los cambios en quién tiene los derechos de servicio hipotecario no cambian los términos originales del préstamo. Todos los futuros propietarios de la hipoteca están sujetos a los términos de la hipoteca original, como la tasa de interés, los cargos por mora, los ajustes a la tasa de interés, especialmente con las hipotecas de tasa ajustable (ARM) y las condiciones de incumplimiento. De hecho, para muchos prestatarios, el único cambio importante puede ser a quién se remite el pago cada mes.
En muchas áreas, hay pautas muy específicas que las compañías de servicios hipotecarios deben seguir cuando el servicio de préstamos se transfiere de una compañía a otra. Estas pautas están implementadas principalmente para informar adecuadamente al prestatario sobre el cambio inminente y para proteger al prestatario de presentar pagos en exceso o de que los pagos se envíen a la compañía de servicios de préstamos equivocada. La transferencia de los derechos de servicio hipotecario de una compañía a otra a menudo puede ser confusa para un prestatario. Si el prestatario tiene alguna pregunta sobre este proceso, debe comunicarse con su compañía actual de servicios de préstamos para obtener más información.