Co robi adwokat wykluczenia?
Prawnik wykluczający reprezentuje albo bank, albo właściciela domu podczas procesu wykluczenia. Wykluczenie jest terminem prawnym w Stanach Zjednoczonych dla wyroku, w którym bank reposuje dom za niespłacenie kredytu hipotecznego. Prawnicy zajmujący się wykluczeniem reprezentują strony uczestniczące w takim postępowaniu sądowym.
Prawo wykluczenia w Stanach Zjednoczonych jest ustalane na podstawie stanu. Zasadniczo jednak proces rozpoczyna się, gdy właściciel domu spóźnia się z płatnościami. Większość banków zacznie dzwonić i kontaktować się z kupującym w celu natychmiastowego pobrania opóźnionych płatności, ale nie rozpocznie formalnego procesu egzekucji, dopóki właściciel domu nie spóźni się z hipoteką o kilka miesięcy.
Właściciele domów mogą próbować opóźnić proces wykluczenia, prosząc o sprawdzenie oryginalnego weksla. Jeśli kredyt hipoteczny został przeniesiony z pożyczkodawcy na pożyczkodawcę, bank może mieć trudności ze znalezieniem tego dokumentu. Pełnomocnik ds. Wykluczenia, który reprezentuje właściciela domu, może pomóc właścicielowi domu w złożeniu takiego wniosku, a także pomóc właścicielowi domu w opracowaniu innych taktyk opóźniających zamknięcie dostępu do nieruchomości tak długo, jak to możliwe.
Taktyka opóźnienia może być pomocna dla właściciela domu, który doświadcza przejściowych trudności finansowych lub trudności. Na przykład adwokat może zakwestionować każdy krok w procesie wykluczenia, aby spróbować kupić właścicielowi domu więcej czasu. Adwokaci mogą również być w stanie pomóc właścicielom domów w negocjacjach z pożyczkodawcami w celu ułatwienia krótkiej sprzedaży, która zazwyczaj jest mniej szkodliwa dla oceny kredytowej kredytobiorcy niż zamknięcie dostępu do rynku i tańsza dla banku.
Gdy właściciel domu popełni kilka miesięcy zaległości, zazwyczaj bank rozpocznie formalny proces wykluczenia. Zazwyczaj obejmuje to złożenie zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania u urzędnika lub innego urzędnika sądowego. Pełnomocnik ds. Wykluczenia, który reprezentuje bank, może złożyć to zawiadomienie w imieniu banku.
Urzędnik hrabstwa lub odpowiedni urzędnik w obrębie jurysdykcji następnie wysyła pożyczkobiorcy formalne zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania lub list z żądaniem. Pismo to zwykle określa, co musi zrobić kupujący, aby uzyskać kredyt hipoteczny i zaprzestać egzekucji. Innymi słowy, dokładnie określa, kiedy i ile pożyczkobiorca musi zapłacić w całości, aby zaprzestać czynności prawnych.
Pożyczkobiorca może wówczas dokonać pełnej płatności lub jego pełnomocnik ds. Egzekucji może podjąć próbę wypracowania porozumienia lub porozumienia z sądem lub pożyczkodawcą. Zazwyczaj do tego momentu jest już za późno na refinansowanie lub opracowanie planu płatności, ale adwokat nadal może pomóc właścicielowi domu w zbadaniu jego opcji. Adwokat może również próbować ułatwić dalsze opóźnienia w procesie wykluczenia.
Jeśli właściciel domu nie dokona płatności, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny po wysłaniu listu z żądaniem, wykluczenie jest kontynuowane. W gazecie umieszczane jest zawiadomienie, a dom zwykle staje się własnością powiernika. Pełnomocnik ds. Egzekucji z nieruchomości, który reprezentuje instytucję pożyczkową, ułatwia w tym czasie przeniesienie własności. Wreszcie, dom wystawiony jest na sprzedaż w drodze wykluczenia lub sprzedaży szeryfa, a pełnomocnik pożyczkodawcy może pomóc w podjęciu kroków prawnych niezbędnych do przygotowania domu do sprzedaży.